[매일일보 임진영 기자] 아파트 값이 갈수록 치솟는 가운데 건설사들이 공급하는 일반 분양 아파트가 아닌 지역 주민들이 조합원을 조직해 직접 시행까지 책임지는 지역주택조합 아파트가 우후죽순 늘어나고 있다.

지역 주민이 된 지역조합이 직접 아파트 건설사업을 주관하는 시행사로서 토지구매부터 아파트 분양까지 책임지는 지역주택조합 아파트는 건설사의 일반분양 아파트보다 저렴하다는 강점을 내세우고 있다.

그럼에도 불구하고 최근 전국에서 지역주택조합 아파트로 인해 피해사례가 속출하고 있다. 이에 <매일일보>는 지역주택조합 아파트의 성행과 이로 인해 생기는 문제점, 그리고 이에 대한 대책 및 보완점에 대해 총 3회에 걸쳐 살펴보고자 한다.

최근 들어 전국 각지에서 지역주택조합 아파트 열풍이 뜨겁다.지역주택조합 아파트는 건설사와 시행사의 손을 빌리지 않고 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 지역 주민들이 아파트를 지을 부지를 직접 자신들이 원하는 부지로 싼 가격에 확보하고, 해당 부지에 아파트를 지어 저렴한 가격에 아파트를 분양받는 제도를 말한다.일반 분양 아파트의 경우 건설사와 시행사가 시공 및 시행 주체로서 사업에 참여하기 때문에 이들에게 돌아가는 이윤 비용은 고스란히 분양권에 들어간다. 자연히 이윤 확보를 위해 분양가가 올라갈 수 밖에 없고 그 부담은 아파트를 분양받은 입주민에게 돌아가게 된다.특히 분양가 상승의 가장 큰 비용을 차지하는 부분이 아파트를 지어야 하는 부지 확보다. 보통 이 과정을 일반 분양 아파트의 경우 시공사인 건설사가 토지를 매입한다.건설사가 토지를 매입하는데 드는 비용의 대부분은 금융권으로부터 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 ‘돈을 빌려’ 해결한다.부동산PF는 채권자인 금융권이 아파트 사업의 수익성에 따라 시공사인 건설사에 돈을 빌려주는 제도다. 따라서 건설사 입장에서는 되도록 분양가를 높여서 수익을 많이 남겨야 부동산PF의 자금의 상환이 가능하다. 일반분양 아파트의 가격이 비쌀 수 밖에 없는 이유다.반면 지역주택조합 아파트는 부동산PF를 통해 아파트를 지을 부지를 확보하는 것이 아니라 지역 주민들이 직접 조합원으로서 분담금을 모아 토지를 사들이는 과정을 거친다. PF를 통해 아파트를 지을 땅을 사는 것이 아니기 때문에 비용을 절감할 수 있다.여기에 지역주택조합 아파트는 일반 분양 아파트와 달리 청약 통장을 사용해 청약을 신청하고 청약이 당첨되면 분양을 받는 아파트 분양 제도를 따르지 않는다. 조합원 개개인이 청약 통장을 사용하지 않고도 지역주택조합원이 되면 해당 아파트에 입주할 수 있는 권한을 가진다.일반 분양 아파트의 경우 치열한 청약 경쟁을 통해 청약에 당첨된 소수 인원만이 소수의 일반 분양 물량의 아파트 분양권을 얻는만큼 청약에 당첨돼도 원하는 동·호수의 아파트를 배정받기 힘들다.반면 지역 주택 조합 아파트는 청약 경쟁을 거치지 않고 지역주택조합원이 자동적으로 아파트 분양권을 확보하는만큼 원하는 동·호수에 분양받기가 수월한 편이다.이처럼 아파트 분양업계의 ‘직접 민주주의’ 제도라 할 수 있는 지역주택조합 아파트가 국내에 처음 도입된 시기는 1977년이다. 이 해 ‘주택건설촉진법’에 따라 집을 소유하지 않은 무주택자들이 조합을 구성해 직접 주택을 건설할 수 있도록 법으로 인정을 받았다.정부 입장에서도 투기 목적의 고분양가 아파트 공급을 막기 위해 실거주자 위주의 저렴한 아파트인 ‘지역주택조합 아파트’의 확대에 긍정적인 태도를 보였다.원래 지역주택조합은 집을 소유하지 않은 무주택자에 한해서 지역주택조합 자격이 주어졌다.그러나 지역주택조합 확대를 위해 정부가 규제 완화에 나서면서 현재는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채까지 한해서는 주택을 가지고 있어도 지역주택조합원 자격을 갖출 수 있도록 문호를 크게 개방했다.2000년대 이후 뉴타운 및 재건축·재개발 붐에 밀려 주춤하던 지역주택조합 아파트의 설립은 지난해 주택 시장의 호황에 힘입어 다시금 수요가 크게 증가했다.지난해 조합설립 인가를 받은 지역주택조합은 106곳, 조합설립 인가 기준 가구 수는 6만7239가구로 사상 최대치를 기록했다. 4년전인 2011년만 해도 조합설립 인가 건수는 총 13건, 7006가구에 불과했다.그러던 것이 다음해인 2012년에는 26건, 1만3293가구로 전해에 비해 두 배 가량 늘더니 2013년 20건, 2014년 29건으로 꾸준한 상승세를 거쳐 부동산 호황기를 맞은 2015년에는 전년 대비 3배 이상, 2011년 대비 10배 가까이 증가하는 급격한 성장세를 나타냈다.그러나 지역주택조합 아파트 설립이 지나치게 과열 양상을 보일 정도로 ‘난립’하자 지역주택 조합이 가진 문제점이 속속 터지기 시작했다. 이른바 지역주택조합 아파트의 ‘빛과 그림자’가 극명하게 드러나게 된 것이다.김현아 제20대 국회의원 당선인(새누리당·전 한국건설산업연구원 건설경제연구실장)은 “현재의 지역주택조합 아파트 제도는 ‘무주택자의 내 집 마련’이라는 원래 취지를 벗어나 일반 분양 아파트 및 청약 제도의 회피 수단으로 활용되고 있는 실정”이라고 비판했다.김 당선인은 “주택 시장 호황 열기를 타고 지역주택조합 아파트 열기가 과열되고 그 덩치도 지나치게 커지면서 조합원 개개인이 짊어져야 하는 부담감이 더욱 심화됐다”며 “지역주택조합 아파트 제도가 처음 도입됐을 당시의 원 취지를 다시 들여다보고 초심으로 돌아가야 할 때”라고 지적했다.이어 그는 “곧 개원하는 20대 국회에서 지역주택조합 아파트 제도의 개선을 위해 내놓을 수 있는 방안이 무엇인지 고민해 보겠다”고 말했다.