정부가 ‘부동산 시장 안정을 위한 제도개편방안(1.11대책)을 발표하면서 분양시장에 적잖은 변화가 예상된다. 또 내집마련을 위한 실수요자들의 통장별 청약전략 수정이 불가피할 전망이다.11일 재정경제부, 건설교통부, 금융감독위원회 등이 공동으로 발표한 ‘1·11 대책’의 핵심은 분양가 원가공개 확대 등을 통해 투명성을 높이고 분양가가 실질적으로 인하되도록 유도하겠다는 점. 대신 원가공개 확대와 분양가 인하 등으로 인해 예상되는 주택건설업체들의 부담과 부작용을 최소화하도록 할 방침이다.

분양시장 변화, 내집마련수요 높아질 듯

‘1·11대책’으로 예상되는 대표적인 변화는 주택분양시장과 실수요자들의 청약전략 수정 등 크게 2가지. 주택시장 제도개선 방안이 민간택지의 분양가인하 대책과 기존주택시장의 주택담보대출 규제에 초점을 두고 있는데다 기존 주택재고 시장보다 신규분양시장을 통한 내집 마련수요가 한층 높아질 것으로 기대되고 있기 때문이다.분양시장에서 변화가 예고되는 부분은 우선, 시장에서 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들의 경우 공공택지의 분양원가 공개 강화와 민간택지의 분양원가 공개 등으로 인해 분양가 인하 혜택을 누릴 수 있게 됐다는 점이다.방안에 따르면 공공택지의 분양원가 공개 항목은 현행 7개에서 61개로 확대, 강화하고 민간택지의 분양원가 공개도 수도권 및 투기과열지구로 정했다. 그러나 분양가 원가 항목이 많아진다고 해서 분양가가 일률적으로 떨어지진 않을 것으로 예상된다. 각 시·군·구에 설치 의무화된 ‘분양가 심사위원회’의 분양가 검증시스템이 얼마나 조밀하게 짜여질지에 따라 분양가 인하폭이 달라질 여지가 있기 때문이다.분양시장에서 예고되는 두 번째 변화는 분양가 상한제를 민간택지로 확대하는데 따른 공급물량 규모. 주택건설업체들은 올해 주택공급물량의 조기공급도 예상되는 만큼 분양물량이 잇따를 것으로 예상하고 있다.물론 분양가 상한제를 민간택지로 확대하는 제도 시행은 ’오는 9월 1일 주택사업계획 승인 신청을 기준으로 적용하지만 9월 이전 사업승인신청을 했다 하더라도 제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는 분양가 상한제를 소급 적용토록 했기 때문이다.

이에 따라 사업시기를 앞당기는 건설사들의 적극적인 움직임이 예상된다. 그러나 내년에는 공급물량이 급격히 단절될 소지도 안고 있기 때문에 제도개편방안의 역기능도 배제할 수 없
을 것으로 전망된다.

청약유형별 청약전략 수정

1·11대책으로 변화가 예상되는 부분은 실수요자들의 움직임이다. 특히 청약유형별 청약전략 수정이 불가피할 것으로 보인다.또 청약자들의 청약유형도 2가지로 갈릴 것으로 예상된다.부동산정보제공업체 내집마련정보사 함영진 팀장은 “무주택자 등에 대한 ‘청약가점제(세대주, 연령, 부양가족수, 무주택기간, 가입기간 등)’실시 시기가 당초 내년 하반기에서 오는 9월로 당겨지기 때문에 가점제에서 불리한 사회초년생, 신혼부부, 유주택자 등이 상반기 청약에 집중, 제도시행전인 상반기에도 청약시장의 활황세는 유지될 것으로 보인다”면서 “분양가메리트는 떨어지겠지만 당첨확률과 전매규제기간 강화를 고려할 경우 조기청약에 나설 확률이 높다”고 조언했다. 수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한은 ▲공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 7년으로 ▲민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년으로 각각 설정했다.반면, 가점에서 유리한 장기무주택자들은, 선별·집중 청약전략으로 나가되 전매규제에 대한 부담감 때문에 시세차익이 기대되는 유망물량만 노리게 될 것으로 보인다.청약통장별 전략도 상당히 달라진다. 청약저축자들은 이미 가점제가 도입되고 있기 떼문에 기존 청약전략과 바뀔 것은 없다. 그러나 청약부금과 예금가입자는 큰 변화가 예고된 것이나 다름없다.

공공택지 채권매입상한액 하향, 가점제 도입도 염두에 둬야

우선, 청약예금 중대형 평형가입자는, 공공택지의 채권매입상한액이 주변시세의 90%에서 80%로 낮아지기는 하지만 가점제가 함께 도입된다는 사실에 유념해야 한다.가점에 유리한 수요자들은 공공택지에 청약하되 가점에 불리한 사람은 오는 9월 전에 공공,민간택지아파트에 청약하거나, 9월이후 민간택지(재개발·재건축·주상복합) 채권입찰제 시행아파트에 청약할 필요가 있다.하지만 분양가 상한제·원가공개를 하더라도 채권입찰제 시행으로 분양가 인하혜택이 크지 않고, 중심상업지구에 지어지는 주상복합들은 주변시세가 높은 편이라 오히려 분양가 부담이 커질수도 있다. 민간택지 중대형은 가점제가 도입되지 않기 때문에 당첨확률이 높아지는 장점도 있다. 전반적으로 중대형평형은 분양가문제가 걸려있어 중소형평형에 비해 청약과열문제의 발생빈도는 줄더라도 일정부분의 시세차익을 사업 주체인 조합, 시행사, 건설사 등 민간업체나 청약자가 아닌, 정부가 국민주택기금으로 환수가 되는 만큼 민간업체나 청약자의 불만야기 또는 부동산시장 안정 효과는 미미할 것으로 예상된다.반면, 청약부금과 청약예금 소형평형 무주택자는 청약저축가입자에 대한 상대적 박탈감에서 좀 자유로을 것으로 전망된다.공영개발로 공공택지내 85㎡이하 민영주택이 별로 없어 공공택지에 청약할 물량이 많진 않지만 가점제가 도입되고, 민간택지의 경우 9월부터 분양가상한제와 원가공개를 통해 보다 저렴한 아파트를 공급해줄 예정이기 때문이다. 그만큼 저렴한 아파트에 당첨될 기회가 많아진다는 것이다. 오는 2010년부터 도입될 예정인 민간택지내 85㎡이하 민영주택 가점제 적용도 앞당겨질지는 미지수이기 때문에 정책, 관렵 법 적용 등을 지켜보면서 공공택지와 민간택지 유망물량에 선별 청약하는 것도 내집마련의 한 방법이다.

가점제 불리한 수요자 9월전 청약하라
9월이후 내집노리려면 중대형으로...

그러나 가점에서 불리한 유주택자는 오는 9월전까지 당첨받겠다는 자세로 청약하되, 9월 이후 중대형평형으로 예치금을 전환, 중대형평형을 노리는 것도 방법이다.이밖에 현재 투기과열지구 내에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구외의 지역으로 확대하고 가점제 적용시 2주택 이상 보유자에 대해서는 ‘감점제’가 도입된다는 점을 감안, 자산가치가 미미하거나 가격상승여력이 없는 주택은 팔고 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨확률을 높이는 전략을 짜야 한다.