[엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사] “작은 상가건물의 임대료가 유일한 생계수단인 건물주입니다. 제소전화해를 해서 약속을 잘 지키는 세입자 하고만 계약을 하고 싶습니다. 제소전화해할 때 무엇을 주의해야 하는지 궁금합니다.” 제소전화해 성립 요건을 둘러싼 신청인의 한숨이 날이 갈수록 깊어진다. 이미 성립된 제소전화해 조서가 있는데도 강제집행을 하지 못하는 경우까지 등장하면서 최근 제소전화해 관련 법률상담 문의가 줄을 잇는다. 관련업계에 따르면 제소전화해 신청 시 요건을 갖추지 못해 법원으로부터 보정명령(법원의 수정요청)을 받는 현상이 지속되고 있다. ‘제소전화해’는 소송 전에 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립결정을 받는 제도로 실제 임대차 관련 재소전화해 전화 문의는 2834건에 달한다. 이에 신청인들은 보정명령을 해결하려고 나서고 있지만, 법률지식이 없어 어려움을 겪는 경우가 많다. 순조롭게 통과되는 제소전화해 절차와 달리, 보정명령이 나오는 경우 임대인들의 시간적·정신적 손해도 상당하다. 더 큰 문제는 이미 성립되었는데 강제집행을 할 수 없는 경우도 나온다는 것이다. 전문가들은 제소전화해를 신청할 때 3가지 주의사항을 확인하라고 조언한다. 제소전화해를 신청할 때 △인감 날인 △소유자 확인 △도면을 미리 점검해야 한다. 그래야만 보정명령을 줄일 수 있다. 

또한 강제집행을 염두에 두지 않고 작성된 제소전화해 조서는 성립 후 큰 문제를 일으킬 가능성이 있어 법률에 따라 조서를 작성해야 안전하다.
제소전화해성립을 위해선 당사자와 건물을 특정하는 게 관건이다. 당사자 특정은 인감 날인과 등기부등본 상의 소유자 확인으로 하고, 건물 특정은 도면특정으로 해야 한다.

제소전화해 절차가 진행될 때 공증을 요구하는 법원도 있다. 이때 관할법원이 어떤 서류를 요구하고 있는지 미리 확인하는 것도 시간과 기회비용을 아끼는 데에 도움이 된다.  주의사항을 정확히 체크했음에도 법원으로부터 지속적으로 보정명령이 나온다면 전문가와 법률상담이 마지막 해결책이 될 수 있다.