[매일일보 최지혜 기자] “임대차 3법중 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 근본적으로 임대료를 통제하는 제도입니다. 전월세 신고제는 적절한 시스템 구축을 통해 시장에 뿌리내리도록 하되, 나머지 두 제도는 폐지하는 수순이 맞습니다. 다만 임차인이 저렴한 임대료를 부담하며 안정적인 계약을 이어갈 수 있도록 하는 새로운 방안이 필요합니다" 김태섭 주택산업연구원 연구실장은 27일 매일일보와의 인터뷰에서 “정부의 정책 실패로 야기된 주택 임대차 시장 불안 문제의 책임을 임대인이 지운 것이 임대차3법”이라고 운을 뗐다. 그는 “계약갱신청구권과 전월세 상한제는 근본적으로 임대료를 통제하는 제도”라며 “통상 정부의 적극적인 가격통제는 전쟁이나 재난 등으로 주택의 대다수가 파괴돼 임대료가 폭등하는 경우처럼 시급한 상황에서 필요한 정책”이라고 말했다. 김실장은 "임대인이 받는 제약이 커지면서 정부의 정책 실패에 따른 책임이 전가되는 상황"이라며 "계약갱신청구권과 전월세상한제를 유지할 수 밖에 없다면 임대인의 부담에 상응하는 인센티브를 제공할 방안을 고안할 필요가 있다"고 주장했다. 임대차 3법은 2년 계약 이후 임차인의 요구에 따라 1차례 추가 2년의 계약기간을 보장하는 ‘계약갱신청구권’과 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’, 계약 30일 내에 정보를 신고하도록 하는 ‘전월세 신고제’를 말한다. 김 실장은 “국내 주택 임대차 시장은 자율적으로 가격이 형성될 수 있는 상황이지만, 정부의 정책 실패로 시장 불안이 커지자 임대차3법이 마련됐다”고 설명했다. 이어 “그러나 임차인의 주거불안 문제를 해결하기 위해 집주인에게 부담을 지우면서도 이에 상응하는 인센티브가 없어 임대인이 신규 계약 시 과도하게 임대료를 올리거나 실거주함으로써 민간임대 공급을 하지 않는 문제가 발생했다”고 진단했다. 김 실장은 임대차3법의 영향으로 과도한 임대료 인상, 민간임대 공급기능 저하, 상가 등 대체 부동산 상품으로 수요이전 등의 문제가 나타났다고 분석한다. 또 4년 단위로 계약 기간이 늘자 임대차 계약에서 임대인이 우위를 점하게 되며 주택 수리‧보수 등에 소홀해졌다는 지적도 나온다. 임대차3법의 대안으로 등록임대사업자 제도를 통해 장기간 의무 임대기간을 설정하는 대신 세금 경감 혜택을 주는 방안이 제시됐다. 김 실장은 종합부동산세 분리과세, 취득세와 양도세 경감 등을 사례로 들었다. 그는 “전세가격 9억원, 또는 6억원 등의 상한을 마련해 그 이하의 주택에 대해서만 5년, 10년 등 장기간 의무 임대기간으로 등록임대 사업을 운영할 수 있도록 하되, 사업자에게는 감세 혜택을 줄 수 있다”며 “수요자가 등록임대 주택에 대한 정보를 투명하게 제공받을 수 있도록 지자체가 플랫폼을 운영하는 방안이 병행될 필요도 있다”고 부연했다. 이렇게 되면 민간임대 공급자들이 등록임대사업 제도 안으로 들어올 유인이 커진다는 것이다. 특히 높은 가격이 형성된 아파트보다 다가구주택이나 연립주택 등을 중심으로 제도가 적용될 수 있도록 해야 한다는 주장이다. 김 실장은 정부가 모든 임대인에게 적용하는 현행 임대차3법을 유지한다면, 동시에 이들의 부담에 상응하는 인센티브가 제공하는 방향으로 개정이 필요하다고 본다. 김 실장은 “주택 보유에 따른 일정 이익을 어느정도 보장받을 수 있어야 민간임대 시장의 공급자 역할도 유지된다”며 “임대료를 올리지 않거나 장기간 임대 기간을 유지할 경우 그에 비례하는 확실한 세금 경감 혜택이 제공될 필요가 있다”고 제안했다. 이어 “현행 제도는 공공임대에 상응하는 부담을 민간임대사업자에게 지우면서도 인센티브를 제공하지 않아 부작용이 발생한다”며 “이 부작용으로 4년 계약기간이 끝나며 전셋값이 두배씩 오르는 등 임대료가 폭등하는 문제가 발생할 수 있어 현 정부의 빠른 개선이 필요하다”고 강조했다.