김인만
김인만 김인만부동산경제연구소 소장 | 기준금리 인상으로 촉발된 집값 하락이 멈추고 반등하고 있다. 급증하던 미분양도 줄어들고 있다. 주간주택가격 동향은 매매 및 전세 지속적으로 하락폭이 축소되고 있다. 일부이지만 상승으로 전환된 지역도 조금씩 늘어나고 있다.
3-4월 서울 상승거래 비중은 64%로 작년 12월과 올해 1월 하락거래 63.9%였던 것에 비하면 2달만에 분위기가 달라졌다. 2월 2030 서울 아파트 매입 건수는 794건으로 전체 매입건수 2286건 대비 34.73%나 차지했다. 집값 폭락이 한창이던 2022년 10월 26%, 11월 29.82%, 12월 29.77%에 비해 오름세가 커졌다.
3월 전국 미분양은 7만2104가구로 2월 7만5438가구 대비 4.4% 감소했다. 2월에 이어 2달 연속 소폭 감소세다. 1월과 비교하면 주택시장 분위기가 달라진 것은 분명한 사실이다.
일시적 현상으로 다시 하락할 것이다 심지어 다시 40% 이상 폭락할 것이라는 극단적인 하락의견도 여전히 존재하지만 이제부터 반등이다. 오를 일만 남았다는 상승의견도 조금씩 늘어나고 있다.
본인이 보고 싶은 것만 보고 들을 것이 아니라 현재 부동산시장 상황을 최대한 냉정하게 분석할 필요가 있다.
상승거래가 늘어났다고 하는데 직전 두 달과 비교를 한 것이니 당연한 현상이다. 1-2월 급매물이 소화되면서 호가는 살짝 오르고 거래는 늘어난 것이 새삼스러운 내용은 아니다.
2030 주택구입 비중이 늘어난 것 역시 맥락은 비슷하다. 거래량이 적은 상황에서 내 집 마련을 하지 못한 2030이 DSR 적용되지 않은 저리 대출상품인 특례 보금자리를 활용해서 9억원 이하 집을 산 것이어서 전체 부동산시장이 살아났다고 할 수는 없다.
여전히 거래량은 2020-2021년 대비 3분의 1에서 5분의 1 토막으로 회복하지 못했다.
노원구 집값이 1억원이 올랐다는 뉴스도 있는데 9억원 하던 아파트가 6억원으로 떨어졌다가 7억원으로 반등한 것을 두고 호들갑 떨 필요는 없다. 4월 들어 3월 대비 거래량도 줄고 오른 호가를 따라가기 부담스럽다는 목소리가 늘어나고 있다.
집을 팔려는 매도자는 더 오를 것이라 기대하면서 가격을 내릴 생각이 없고 집을 사려는 매수자는 호가를 따라가기 부담스러워 기다려보자 관망하고 있다.
2022년 10월부터 올해 1월까지 가파르게 떨어진 1차 하락은 사실상 마무리가 됐고 당분간 올랐다 다시 내렸다 등락을 반복하면서 보합세를 유지할 가능성이 높다.
올라도 내려도 당황할 필요가 없다.
예상치 못한 변수가 생기지 않는 한 올해 안에 큰 폭의 하락이나 상승을 기대하기는 어렵다.
역시 변수는 금리다. 5월 3일 미국이 기준금리 0.25%p를 올려 5.25%가 되면서 한·미간 기준금리 격차는 1.75%p로 사상최대로 벌어졌다.
환율과 자금유출 위험성이 한층 높아졌지만 한국은행은 기준금리 동결 외에는 선택지가 별로 없다. 금리를 올리면 다시 불안감이 커지면서 경기침체와 함께 집값은 다시 하락으로 전환될 것이고 금리를 내리면 “이제 끝났다 오를 일만 남았다”면서 투자수요가 유입돼 큰 폭으로 반등할 수도 있기 때문이다.
지금 하락이 끝나고 오를 일만 남았다고 장담할 상황은 아니다. 하락거래가 늘어나면서 거래량이 수반되는 2차 하락을 지나가야 다음 상승장으로 진입할 수 있는데 2-3년 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수도 있다.
우리는 너무 급하다. 빨리 빨리 답을 찾으려고 하는데 조급증, 초조함은 잘못된 판단을 하는 빌미를 제공한다. 자금이 되고 필요한 분들은 내 집 마련을 하셔도 되지만 당장 지금이 아니라면 차분하게 금리와 부동산 정책 지켜보면서 내 집 마련 전략을 다시 준비하면서 내실을 다지는 소중한 시간이 바로 지금이다.