[기고] 전세 진짜 수명 다했나?

김인만 김인만부동산경제연구소 소장  |  “전세제도는 그동안 우리 사회에서 주거사다리 역할을 해왔으나 이제는 수명을 다한 게 아닌가 싶다.” 16일 기자간담회에서 원희룡 국토교통부 장관이 한 말이다.

전세제도가 신용을 기반으로 하는 후진적이고 불안정한 제도인 것은 맞다. 그러나 수명을 다하기에는 여전히 많은 사람들이 이용하는 유효한 주거형태이다. 지난 2022년 임대차 계약 중 전세비중은 48.1%로 2017년 57%에 비해 줄어들기는 했지만 절반 정도는 전세계약을 하고 있다.

인위적 전세제도 폐지 가능이나 할까? 결론은 불가능하다. 전세의 대안은 뭐가 있을까?

첫째, 모두가 내 집 마련을 하는 것이다. 현실에서는 불가능하다. 어느 선진국도 전 국민이 집을 다 가지는 경우는 없다. 동해 앞바다에 사우디아라비아 같은 석유매장량이 확인돼도 어렵다.

둘째, 공공임대로 전환하는 방법이다. 가장 이상적인 방안이긴 하지만 이 역시도 지금은 불가능하다. 싱가폴의 경우에는 말레이 연방에서 독립하면서 막대한 국공유지와 자금을 이용해 공공임대로 갔기 때문에 가능했던 것이지 지금 우리 현실에서는 불가능하다.

셋째, 전세를 월세로 대체하는 방법이다. 가장 이상적이고 현실적이지만 당장은 어렵다. 세입자들은 월세를 감당할 준비가 돼있지 않고 집주인들은 전세금을 돌려줄 능력이 없다. 시간이 흘러갈수록 월세 비중이 점점 더 높아지겠지만 당장 전세폐지를 대체할 수는 없다.

원 장관의 발언의 맥락은 전세폐지라는 극단적인 방법이 아니라 시간을 두고 전세 피해 문제를 연구해 근본적으로 바꾸는 법 개정을 하겠다는 의미다.

아무래도 임대차3법을 손보겠다는 것인데 원 장관 말처럼 억지로 4년 보장하고 2년 연장할 때 5% 이상 못 올리고, 신고 안 하면 과태료 내고 이런 회초리 강요가 대책이 될 수는 없다.

하지만 이미 한차례 유예했고 6.1부터 시행 예정이던 임대차 3법중 하나인 임대차신고제 시행시기를 또 1년 더 미룬 것은 이해하기 어렵다. 오히려 더 빨리 시행을 했어야 한다.

임대차3법이 문제가 있는 것은 맞지만 이미 시행되고 있는 마당에 갑자기 변경을 하면 선의의 피해자가 발생하며 또 다시 시장에 혼란을 주고 왜곡이 될 가능성이 있다.

전세사기 특별법도 아직 국회 문턱을 넘지 못하는 상황에서 임대차 3법이 개정될 가능성은 매우 낮다.

정책은 섣불리 발표하고 급하게 만들어 시행하는 것이 아니라 충분한 논의와 준비를 거쳐 협의가 끝난 후 신중하게 발표해야 하는 이유다.