[기획] 한강변 재건축, 오세훈표 신통기획에 가속도
압구정, 여의도 한강변서 재건축 속도 주택 공급-가격 상승은 딜레마 문제
2024-09-17 이소현 기자
매일일보 = 이소현 기자 | 한강변 일대 고가 아파트값이 들썩이는 것은 오세훈 서울시장이 기획한 신속통합기획에 가속도가 붙었기 때문이다.
신속통합기획은 정비사업 인허가 절차 등을 간소화해 민간 주도로 공급을 활성화 하자는 취지에서 서울시가 2년 전부터 실시해온 프로젝트다. 다만 최종목적인 수도권 공급 활성화까지는 시간이 걸릴 수 있고, 오히려 시장 양극화를 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 17일 서울시에 따르면 신속통합기획 도입 2년여 만에 1차 공모지 21곳을 포함해 총 44곳의 기획이 확정됐다. 재건축 20개소와 재개발 62개소 등 82개소가 신통기획을 추진 중이다. 이중 기획 완료는 44곳, 정비구역지정은 8곳이다. 시는 연내 75개소 기획 완료와 22개소 정비구역지정을 추진하고, 오는 2024년까지 75개소 정비구역 지정을 완료한다는 목표다. 강남과 여의도 등 한강변 일대 재건축 조합들은 오세훈표 신통기획에 하나둘씩 합류 중이다. 용적률 향상과 층수완화 등 서울시에서 추진 중인 규제완화들이 신통기획으로 인허가 절차가 간소화 되면 큰 시너지를 얻을 수 있다고 보기 때문이다. 서울시가 지난 14일 발표한 바에 따르면 앞으로 압구정 재건축 지역에서 최대 용적률 300%, 최고 높이 50층으로 사업 추진이 가능해졌다. 박원순 전 시장 시절에는 과도한 서울 집값 상승과 투기 열풍을 억누르기 위해 최고 층수를 35층으로 제한한 바 있는데, 이번에 이를 푼 것이다. 실제로 국내 대표 부촌인 압구정 2~5구역은 신통기획안이 확정됨에 따라 사업 추진에 속도가 붙고 있다. 가장 속도가 빠른 압구정2구역은 지난 3월 설계 공모를 열고 6월 대형 설계사무소 3사의 치열한 경쟁 끝에 DA건축을 설계사로 선정했다. 이곳은 신속통합기획을 통해 용적률 인센티브 혜택을 받아 가구수가 약 2700가구로 대폭 확대됐다. 가장 규모가 큰 압구정 3구역 또한 신통기획을 적용받아 5800가구의 매머드급 단지로 거듭날 전망이다. 이곳은 다만 지난 7월 설계사 선정을 두고 한바탕 잡음이 일었다. 용적률 상향 관련 민간업체와 시의 의견이 대립한 것인데, 조합 측은 결국 시의 요구를 수용해 설계사 선정을 취소한 상태다. 다른 신통기획 적용지인 4구역과 5구역은 이달 각각 설계사 선정을 위한 조합 총회와 설계안 제출을 받는다. 4구역과 5구역은 각각 1790가구, 1540가구 규모로 재건축이 예정됐다. 업계에선 신통기획으로 오는 2025년부터 강남 일대 재개발 및 재건축에 대한 시공사 선정이 활성화될 것으로 보고 있다. 신통기획에 일찍이 합류했던 여의도에서도 이달 중 첫 시공사 선정이 시작된다. 영등포구 여의도동 한양 아파트와 공작 아파트는 각각 오는 20, 21일 시공사 입찰을 마감했다. 여의도 첫 수주를 달성할 경우 일대에서 선점효과를 낼 수 있어, 삼성물산·현대건설·포스코이앤씨·DL이앤씨 등 대형사들이 눈독을 들이는 중이다. 그러나 신통기획 같은 규제완화가 전체적인 민간공급 활성화 효과로 이어질 것이라고 장담할 수 없는 상황인 데다, 오히려 시장 양극화 및 집값 상승을 부채질 할 수 있다는 우려도 나온다. 압구정 단지 인근 한 공인A 관계자는 "설계사 선정 이후 조금 쉬어가는 분위기이지만, 앞으로 신현대 50평대는 60억원이 굳어질 것이라고 본다"며 "실거래 신고는 아직이지만, 최근 이 아파트 35평형이 40억원대 거래됐다는 소문도 돌고 있다"고 밝혔다. 반면 서울 강북권이나 수도권 일부지역은 분위기가 다르다. 한국부동산원 기준 8월 서울 및 수도권 주택가격은 상승세를 이어갔지만, 외곽지역들은 혜택을 받지 못했다. 경기 동두천시는 0.87%, 남양주는 0.28% 내리는 등 하락 폭이 가팔랐다. 또 신통기획 참여 추진 중인 건설사 중에는 중소형 브랜드는 제외되고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "개발 사업사업을 추진하면서 집값 및 시장을 자극하거나 여러가지 문제가 생길 수 있기 때문에 굉장히 예민한 부분"이라고 말했다. 다만 공급을 위해선 상승을 집값 상승을 감수해야 한다는 의견도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최근 십수년간 정비사업을 억제했던 서울 등에서의 정책 결과들에 대해서 되살펴볼 필요도 있다"고 밝혔다.