김인만
최근 아파트 전세가격 상승이 뚜렷하다. 한국부동산원 전국 전세가격 변동률 추이를 보면 2023년 1월 2일 -0.82%에서 11월 9일 +0.12%로 서울은 -1.15%에서 +0.21%로 크게 상승했다. 참고로 서울 매매가격은 1월 2일 -0.67%에서 +0.05%로 올랐으니 매매가격도 올랐지만 전세가 더 많이 올랐다. KB, 부동산R114 통계 모두 상승전환 후 회복세가 뚜렷하다.
물론 깡통전세, 전세사기가 여전히 진행 중인 빌라 및 오피스텔 전세시장은 여전히 어렵지만 적어도 아파트 전세시장은 회복을 넘어 상승으로 가고 있다.
전세가격 상승원인을 알아보기에 앞서 2022년 전세가격이 왜 떨어졌는지 그 이유부터 살펴보면 보통 전세가격은 대규모 입주물량이 나오면서 일시적 공급과잉이 될 때 떨어지지만 지난해는 이례적으로 입주물량이 아닌 금리인상으로 인해 떨어졌다.
2009년부터 시행된 전세대출로 전세시장에 대한 금융의 지배가 시작되었지만 저금리로 인해 그 영향이 제한적이었다. 하지만 기준금리가 순식간에 3.5%까지 급상승하면서 전세대출이자는 2배 이상 늘어났다. 전세는 오직 실수요자 시장으로 계산해서 유리한데로 움직인다. 전세대출이자보다 월세내는 것이 더 유리해지자 전세수요가 월세로 이동하면서 수요가 줄어든다.
여기에 2020~2021년 임대차2법으로 지나치게 왜곡된 전세가격이 계약갱신 시점이 되면서 수요 감소와 맞물려 전세가격이 하락했다.
전세가격 하락은 매매가격 하락을 부추기면서 동반하락을 하는 이상현상이 발생한 것이다.
올해 규제가 풀리면서 금리도 상승을 멈추자 매매와 전세 모두 반등에 성공했는데 매매의 경우에는 집값 상승을 원하는 매도자와 집값 하락을 원하는 매수자간 협의점을 찾는 팽팽한 줄다리기 게임에 들어갔다. 이에 하반기 들어 추가상승에 대한 기대감이 낮아지자 보합세로 접어들고 있는 반면 전세는 오직 실 거주 목적의 실수요자 시장으로 줄다리기 게임은 없다.
떨어진 전세가격에 반해 월세가격은 오히려 올라 이제는 월세보다 전세가 더 유리해졌다.
월세로 갔던 전세수요가 다시 전세로 돌아왔다. 여기에 깡통전세, 전세사기 우려가 있는 빌라, 오피스텔 전세수요와 주춤하는 매매시장을 보면서 관망으로 돌아선 매매수요까지 전세시장으로 유입되면서 전세수요는 더욱 늘어났다.
이렇게 늘어난 수요에 반해 전세물량은 감소했다. 서울의 경우 1월 대비 37.9%나 감소했다.
수요는 늘어났는데 공급은 줄어들었으니 당연히 전세는 강세가 된다. 앞으로 전세가 더 오를 것인가에 대한 부분이 문제다. 내년 입주물량이 63% 감소한다고 하니 전세가격 하락은 기대하기 어려울 것 같다.
11월 개포주공1단지를 재건축해 입주예정인 6700가구 디에이치퍼스티어아이파크 입주장이 시작되고 있지만 전세가격 하락은 보이지 않는다.
굳이 이유를 찾자면 올해 3월 입주한 3375가구 개포자이프레지던스 입주물량 영향으로 이미 전세가격이 내려온 상황이어서 더 내려갈 여지가 없다. 오히려 내년 입주물량이 줄어들면 전세가격은 더 높이 올라갈 것이다.
사실상 아파트시장의 역전세 문제는 끝났다. 전세상승이 일시적이 아니라 진짜 상승일 가능성이 높다.