서울시가 전세가격 급등 원인에 대해 “2009년까지는 공급이 멸실보다 많기 때문에 공급부족이 주원인은 아님”이라고 했으나, 서울시의 원인분석과는 달리 전세대란은 공급 부족, 멸실 과다가 주요원인인 것으로 드러났다.조정식 의원에게 서울시가 제출한 국정감사자료에 따르면 2006-2009년까지의 누적된 부족량은 8639세대에 이르는 것으로 나타났다. 결국 뉴타운 사업 등 대규모 개발사업이 동시다발적으로 추진되면서 해당 지역에 공급된 세대보다 멸실된 세대가 많아 전세 세입자, 개발 후 재입주 예정자 등의 임시 거주지(주택) 부족이 악화되면서 전세가 상승으로 이어진 것으로 밝혀진 것이다.또한 조정식 의원은 서울시 자료를 인용해, “2011년 부족량이 4만5142세대로 정점을 이루며, 2012년까지 총 6만152세대가 부족하기 때문에 전세 대란은 더욱 극심해 질 것”이라고 지적했다.또한 조 의원이 서울시가 제출한 ‘자치구별 연도별 주택공급과 멸실량’자료를 분석한 결과 성동구의 경우 올해와 내년 주택공급과 멸실량 차이는 8716세대로 서울시내에서 최대의 차이가 발생하고, 양천구는 5087세대, 영등포구는 3574세대, 서대문구 2742세대, 노원구 1975세대가 부족할 것으로 예상되어 국지적인 멸실량 과다가 발생하는 것으로 나타났다.조 의원은 “특히, 노원구와 인접한 도봉구, 서대문구와 접하고 있는 마포구 등의 경우 인접한 지역 모두가 부족할 것으로 예상되어 더욱 심각한 부족문제가 발생할 것으로 예상된다”고 밝혔다.결국, 이러한 국지적 멸실량 과다로 인해 올해 초부터 전세값이 상승했다. 국민은행의 자료를 분석한 결과 1월 이후 8월까지 서울시는 평균 5.4%의 전세가가 상승했고, 정부가 지난 23일 ‘전세시장 안정대책’을 내놓은 이후에도 전세가격은 연일 상승중이다.조정식 의원이 서울시 전세가격을 현장 조사한 결과, 영등포구 문래동의 한 아파트에 거주했던 주민은 1년 전 전세가격(1억2천만원)에 비해 4000만원(42%)을 올리겠다는 주인의 요구에 결국 서울 변두리로 이사를 가기도 했다.한편 서울시는 ‘서울시 전세가격 안정화 대책’에서 ‘원주민 재정착률은 20% 내외로 80%는 인근 지역 서민주택 탐색’을 이유로 멸실시기 조정의 필요성에 따라 9·14 전세 대책에서 ‘멸실시기에 대해 국토부에 협의(9월중)’하겠다고 했으나, 10월 13일 현재까지 관련 공문조차 보내지 않고 있다. 이에 대해 조정식 의원은 “오세훈 시장의 보여주기 행정으로, 서민을 위한다고는 하지만 진짜 서민은 없는 대책임을 여실히 보여주고 있다”고 주장했다.조 의원은 “현재 서울시가 추진하고 있는 뉴타운은 공동체를 파괴하고 서울시민의 생계터전을 파괴하는 ‘공동체 파괴사업’ ”이라며, “도시환경을 개선하기 위한 도시재생사업은 불가피한 측면이 존재하지만 단순한 콘크리트 덩어리가 아니고 ‘사람’이 사는 곳으로 ‘주민’들의 상황을 감안하여 도시재생이 이루어져야 한다”고 주장했다.