[기획] 이대로 가면 빌라 깡통전세 양산… 거래 활성화 어떻게?
빌라 거래‧전세 급감… 장기적으로 가격 내리면 깡통전세 확산 주택 임대 사업자 기업형으로 활성화, 각종 세제혜택도 줘야
2024-12-10 권영현 기자
매일일보 = 권영현 기자 | 빌라 거래 시장이 얼어붙으면서 깡통전세 증가 및 전세사기 확산 우려가 다시 고개를 들고 있다.
10일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~10월 서울 빌라(다세대‧연립) 전세 거래량은 5만9456건으로 전년 동기(7만6365건) 대비 22.1% 급감했다. 빌라의 경우 전세사기 여파로 수요자들이 전세보다는 월세를 선호하거나 소형 아파트 전세로 옮겨가면서 전세 거래가 빠르게 줄어든 것으로 분석된다. 서울 강서구 한 공인중개사무소 관계자는 “전세사기 여파로 올해 빌라 전세 수요는 사실상 없다고 봐야하고 등본이나 관련 서류를 다 보여줘도 전세를 기피하는 경우가 대다수”라며 “원래 살던 세입자들도 월세로 전환하거나 아예 소형 아파트로 눈을 옮기는 경우도 있고 집주인이 보증금을 내려준다 하더라도 거부하고 나가려는 분위기가 심하다”고 말했다. 이런 분위기가 지속되면 빌라 매매가격이 하락해 전세보증금보다 떨어지는 깡통전세가 양산될 가능성이 있다는 것이다. 깡통전세는 전세보증금이 매매가를 웃돌아 집주인이 집을 처분하더라도 전세보증금을 온전히 돌려줄 수 없는 상황을 뜻한다. 이 경우 지난해부터 전국에서 발생한 전세사기 피해가 재확산될 가능성도 배제할 수 없다. 문제는 지난해부터 빌라 매매 수요도 함께 감소하면서 가격이 크게 하락했다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 지난 10월 전국 연립다세대 매매가격지수는 98.7로 지난해 6월 102.7과 비교해 4p 하락했다. 여기에 정부가 지난 5월 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 공시가의 126%로 낮춘 데 이어, 최근에는 빌라 공시가 현실화율을 동결하면서 집주인들이 보증금을 작게는 1000만원에서 많게는 1억원까지 세입자에게 돌려줘야 한다고 호소하고 있다. 수천만원에 이르는 목돈을 마련하기 어려워 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려다는 것이다. 전문가들은 인위적인 정책으로 빌라 수요를 끌어올리기에는 한계가 있다고 보고 있다. 다만 빌라는 여전히 부동산 시장에서 서민주거사다리 역할을 하는 만큼 안심하고 소유하고, 거래할 수 있는 시스템을 정착하는 것이 필요하다는 입장이다. 부동산업계 한 관계자는 “아파트 아닌 곳에 내 집 마련을 하려는 수요자는 드문 만큼 인위적인 공급정책이나 인센티브로 거래를 늘리기는 어렵다”라며 “더욱이 전세사기 위험 및 전셋값 인상이 예상되는 상황에서 수요를 올리기는 더욱 어려울 것”이라고 분석했다. 이에 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “서민들이 모두 아파트로 갈 수 없기 때문에 빌라는 아파트로 올라가기 위한 서민들의 주거사다리 역할을 하는 만큼 공급을 하는 동시에 전세보증금 반환도 안전하다는 인식을 심어줄 수 있게 제도를 개편해야 한다”고 말했다. 서 교수는 “부동산 시장이 연착륙될 수 있도록 유도하는 정책이 선행돼야 하는데 이를 위해서는 먼저 거래 정상화가 이뤄져야 한다”며 “보유세를 올리고 거래세를 낮추는 방향으로 개편해 부동산을 소유 중심에서 이용 중심으로 변화시켜야 하고 세부적으로는 건설경제 활성화를 위해 금융지원이 강화될 수 있도록 지원책을 마련할 필요가 있다”고 설명했다. 그는 이어 “주택 임대사업자를 기업형으로 활성화시켜서 재산세나 취득세 등의 세금을 줄여주는 방안을 생각해봐야 한다”며 “이들이 임대주택 공급의 주체 역할을 수행할 수 있도록 제도의 뒷받침도 필요하다”고 덧붙였다. 실제로 박상우 국토부 장관후보자도 최근 부동산 시장 규제완화가 필요하다고 밝히며 아파트 중심 시장에서 벗어나 비아파트 중심의 공급확대 정책을 펴겠다는 방향성을 밝혔다. 박 후보자는 지난 5일 “과거 오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다는 생각을 갖고 있다”며 “지난 30~40년 동안 대한민국 국민들은 아파트 중심으로 내 집을 가져야 한다는 공통적인 정서를 갖고 있는데 사실 집은 편안하게 살 수 있는 곳이면 된다”고 말했다. 이어 “내 소득에 너무 지나치지 않은 지출 범위 내에서 가족이 단란하게 살 수 있는 터전이 집인데 그런 집들이 많이 공급돼 누구나 자기 형편에 맞는 튼튼하고 좋은 집에서 살 수 있도록 다양한 정책들을 개발하겠다”고 덧붙였다.