김인만
다양한 유형의 주택공급 확대와 유동성 지원 등을 통해 건설경기에 활력을 불어넣는 방안이 담긴 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’, 이른바 1·10대책이 최근 발표됐다.
우선 도심공급확대는 재건축과 재개발 규제 전면 개선이 눈에 띈다.
재건축 초기 관문인 안전진단을 받지 않고 먼저 사업 착수를 할 수 있다. 그렇다고 안전진단이 폐지되는 것은 아니고 사업 시행인가까지 안전진단을 받으면 되는데 사업 시행단계까지 온 사업장의 안전진단을 통과시켜주지 않을 수 없기에 사실상 폐지라고 봐도 된다.
재개발은 노후도 요건을 2/3에서 60% (촉진지구는 50%)로 완화시켜주고 노후도가 높은 구역은 접도율, 밀도 등을 충족하지 않아도 사업추진이 가능해진다.
1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 관련 내용도 담겼다. 안전진단 면제와 용적률 상향, 이주단지 조성 등 전 과정을 패키지 지원을 한다. 올해 선도지구를 지정하고 2025년 특별정비계획수립 및 1기 신도시별 이주단지 조성을 한다.
안전진단 없이 재건축사업을 먼저 추진하더라도 결국 사업성과 조합내부, 조합과 시공사 내지 조합과 지자체 갈등 등 넘어야 할 산이 대기 중이다. 입학을 쉽게 해준다고 해서 졸업이 빨라지는 것은 아닌 만큼 기대하는 것처럼 빨리 도심 공급 확대가 되기는 어렵다.
다양한 유형의 주택공급 확대는 아파트를 제외한 1~2인 가구를 위한 도시형생활주택 규제를 풀어주고 세제혜택도 같이 주어진다.
상세히 살펴보면 300세대 미만 규정을 폐지하고, 방 설치 제한(30㎡미만 불가, 30-60㎡ 3개까지 허용)을 폐지하고 주차장 기준도 완화하며 오피스텔 등도 발코니 확장을 허용한다.
2년간 준공되는 신축 소형주택(아파트 제외 60㎡ 이하) 원시취득세 50% 감면해준다. 2년간 준공된 소형 신축주택(아파트 제외 60㎡이하 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)는 취득세와 종부세, 양도세 주택 수에서 제외되고 2020년 8월 폐지됐던 단기등록임대도 다시 부활한다.
비아파트 공급이 줄어든 것은 건축비 증가와 고금리 등이 주원인인데 건축규제를 풀어준다고 다시 공급을 늘릴 수 있는 것은 아니다.
건설산업 활력회복을 위해서는 PF대출보증 25조원을 공급하고 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡이하, 6억원 이하)을 최초 구입하는 경우 주택 수 제외해 주고 1주택자가 인구감소지역 주택 1채 취득 시 1주택자로 간주하는 1세대1주택 특례도 적용된다.
다만 준공 후 미분양 외 지방의 모든 아파트와 지식산업센터 및 오피스텔 등 비아파트 미분양까지도 포함해 분양가할인이나 취득세 감면, 양도세 면제 및 주택 수 제외 등 파격적인 혜택을 줘서 지방 미분양을 빠르게 소진해야 한다. 그렇게 해서 PF위기도 벗어날 수 있는데도 지난해에는 골든타임을 놓친 것도 모자라 아직도 소극적인 대처를 하고 있음에 답답함을 느낀다.
그리고 여러 대책들을 너무 담아 재건축 안전진단만 기억에 남는다. 차라리 이번 1·10대책에 PF위기 극복을 위한 파격적인 미분양대책만 담았다면 더 좋았을 것 같다는 아쉬움이 든다.
무엇보다 국회 문턱을 넘어야 하는데 2023년 1월 발표했던 분양권 실 거주의무 폐지도 무산된 마당에 도정법과 주택법, 소득세법이 개정될지는 미지수다. 되더라도 원하는 효과가 나올지 미지수인데 법 개정조차 쉽지 않아 보여 1·10대책 효과는 제한적일 것 같다.