김서준(土美)
지난 2023년 부도난 건설사는 총 19곳으로 2020년 이후 가장 많았다. 건설시장에서 PF부실성은 계속 커지고 있다.
건설공제조합이 시공사 대신 납부하는 계약금은 1년 동안 3.6배 이상 높아졌다. 경기침체와 자금난에 사업진행이 어려운 시공사가 그만큼 많아졌다는 의미다. 대형 건설사였던 롯데건설와 태영, 신세계건설까지 유동성 위기라는 소식이 들린다.
한때 뜨거웠던 부동산 가격이 냉각기에 접어들던 2022년 하반기부터 금리인상과 건설자금 상승 등의 복병을 맞은 건설시장은 그야말로 비상사태를 맞았다. 재건축 및 재개발 조합은 시공사와 시공비 갈등이나 공사 중단, 준공 후 미분양 등의 위험을 맞았다.
지방 중소 건설사 이외에도 서울과 수도권 중대형 건설사도 위험 수준이다. 부동산 PF는 부동산 사업의 수익성과 미래성을 담보로 해 사업자금을 빌려주는 금융기법이며 PF사업은 프로젝트 금융투자회사(PFV)라는 특수목적법인(SPC)을 만들어 사업의 투자금을 유치하는데, 이러한 컨소시엄에 참여한 업체 중 한곳만 부도가 나도 전체 사업에 영향을 준다.
건설사업의 흥망은 금리인상 하나만으로 평가하지 못하지만 고금리와 원자재상승이라는 이슈가 만나면 부동산 시장에 직격탄이 된다. 자금의 핵심인 부동산 PF대출을 기대하고 사업의 개시는 가능했지만 PF자금 조달이 실패된다면 자금줄이 막히고, 공사 진행은 멈출 수밖에 없다.
정부가 재건축 및 재개발 규제를 완화하고 있지만 상승된 건설비용에 대한 조합과 시행사간 갈등은 점점 늘어난다. 시공사의 입찰포기나 시공계약 해지, 공사중단, 법정 소송 등의 갈등은 여러 가지 사회적 문제로 번지고 있다.
시황도 시황이지만 건설 도급계약서 내용도 따져볼 필요가 있다. 조합과 시행사는 정부의 표준계약서를 기반으로 양측간의 특이한 사항이 있으면 특약을 통해 계약을 체결한다. 이러한 내용은 법적공방으로 이어지기도 한다.
한쪽의 일방적 해석으로 부당특약이 되기도 하고, 외부환경이 공사의 흥망에 관여하는 경우 ‘착공 이후 물가변동’ 사항으로 갈등이 빚어진다. 건설사는 특약을 갖췄건, 안 갖췄건 공사비 증액 없이는 공사를 이어갈 수 없는 상황이 됐다. 조합과 주최 측은 갑자기 사업비를 대폭 늘릴 수밖에 없는 상황이 돼 버린 것이다.
실제로 전국 곳곳에서 시공계약 해지와 계약위반, 잠정중단 사례가 잇따른다. 조합과 건축사업 주최 측은 전체 사업의 예산이 정해져야 그에 따른 계획을 세울 수 있는데, 계약 시 약정됐던 시공금액이 변하는 것을 달가워할 리 없다. 실제로 공사계약 시 공정기간 설정이나 공사 증감 여부, 특이사항 등을 디테일하게 예측해 명시하기란 어려운 일이다.
건설사에서도 공종별 공사비 인상 근거는 외부 공개가 어렵고, 공사비 검증을 외부기관에 의뢰하는 것도 한계가 있다. 미래의 돌발적 변수를 막연하게 분양이 잘 되겠지라고 부정하기에는 시대가 너무나 변했다. 대규모 재건축단지와 높아진 건설비용, 높아진 층수 등 복잡한 니즈가 건설사업 성패를 가르는 시기다.
결국 재건축 재개발 사업지를 포함한 모든 건설현장에서의 표준계약서는 이제 고금리 시대에서 변화를 요구받고 있다. 과거 굳건했던 건설이익과 분양률 등을 등에 업고 작성했던 표준계약서는 기준은 변화에 탄력적으로 반응해야 한다.
변화와 변동성으로 무장한 시대에 인구의 이동과 수는 무의미해졌고, 마감 수준 요구는 디테일해질 것이다. 착공 당시 물가와 공사 중 물가, 준공 후 물가와 금리가 다이내믹하게 전개되는 상황에서 앞으로는 ‘고비용’이라는 큰 파도에 대응해야 한다.