1위 디벨로퍼 엠디엠그룹, 불황 속 차별화 ‘눈길’

매일일보 = 나광국 기자  |  문주현 회장이 이끄는 국내 굴지의 부동산 개발업체(디벨로퍼) 엠디엠그룹이 포트폴리오 다각화 전략으로 경기 불황을 헤쳐나가고 있어 이목이 집중된다.

자산가를 대상으로 한 고가전략이 통하면서 최근 분양한 단지에서 특별공급에 이어 일반공급에서도 완판을 기록했고, 외식사업뿐 아니라 웨딩사업에도 진출해 건설업 이외 신사업에 적극적으로 나서면서 소기의 성과를 거두고 있다.

◇시장 침체에 돌파구 모색… 고가전략부터 사업 다각화까지

19일 한국부동산원 청약홈에 따르면 포제스한강은 1~2순위 청약(특별공급 제외 106가구 모집)에 1062명이 접수해 평균 경쟁률은 10.02대 1을 기록했다. 최근 부동산 시장 하락세로 여타 아파트들이 분양 시장에서 저조한 경쟁률을 보이고 있는 데다, 고금리 상황에서 포제스 한강의 분양가가 3.3㎡(평)당 평균 1억1500만원의 역대 최고치임을 감안하면 이례적인 성적표다.

포제스 한강은 3.3㎡당 평균 1억1500만원에 분양 승인을 받아 화제가 됐다. 총 128가구 가운데 전용 84㎡가 32억~44억원대, 전용 115㎡ 52억∼63억원대, 펜트하우스인 전용 244㎡는 150억∼160억원선이다. 주변 구축 아파트 시세와 비교해 2∼3배 이상 높은 수준이다. 인근 광나루 현대 아파트는 전용 84㎡가 12∼14억원 선으로 3.3㎡당 4200만원 선, 광진구 최고가 아파트인 워커힐아파트는 전용 162㎡ 시세가 28~30억원 선으로 3.3㎡당 6000만원을 밑돈다.

포제스 한강은 엠디엠의 계열사인 엠디엠플러스가 시행을 맡아 침체된 분양 시장을 고급화 전략으로 정면 돌파한 셈이다. 엠디엠이 최근 추진하고 있는 부산 해운대 복합리조트 사업 또한 고급화를 통해 고객의 이목을 집중시킨다는 전략이다. 엠디엠은 최근 해운대구 우동에 있는 ‘이비스 버젯 앰배서더 부산 해운대’를 사들였다. 호텔 매매가격은 215억원가량으로 알려졌다.

엠디엠은 2020년 해당 호텔 옆 그랜드호텔 지분 100%를 퍼시픽인터내셔널해운으로부터 약 2400억원에 매입했다. 두 호텔 용지를 묶어 해운대 복합리조트 사업을 추진할 계획이다. 엠디엠은 경관 개선 환경성과 공공성에 기여하는 건축 계획으로 ‘부산시 가로구역별 최고 높이 운용지침’에 명시된 인센티브를 받아 건물 높이를 법적 허용 최대치인 151.6ｍ로 신청한 상태다.

또 엠디엠은 자회사 엠디엠F&C를 통해 치킨집과 베이커리도 운영하고 있다. 지난 2014년 판교신도시 푸르지오 월드마크 내 상가시설에 ‘홀썸치킨’을 오픈한 데 이어 광교 푸르지오 월드마크 상가에 2호점, 위례신도시 위례중앙타워에 3호점을 순차적으로 냈다. 여기에 마곡나루역 보타닉푸르지오시티에서는 천연발효식 베이커리 ‘갓브레드’을 오픈해 현재까지 운영 중이다.

최근에는 미국과 베트남에 이어 일본을 해외사업지로 낙점해 해외 진출에도 노력 중이다. 엠디엠은 일본 도쿄도 신주쿠구에 자리한 '하얏트 리젠시 호텔' 인수에 공동투자자로 참여했다. 엠디엠이 인수한 신주쿠 하얏트 리젠시 호텔은 1980년 완공된 건물로 객실수 746실 규모다.

업계에서는 불과 20여년 만에 장족의 성장을 거둔 문주현 회장의 차별화 전략에 기대감을 보이고 있다. IMF 외환 위기 국면이던 1998년 문 회장이 회사를 창업한 직후 엠디엠그룹은 거침없는 성공스토리를 썼다. 창업 당시 10평 남짓한 오피스텔에서 자본금 5000만원으로 시작한 회사는 지난해 기준 공정자산 총액 6조3920억원을 기록하며 재계 순위 66위로 점프했다.

엠디엠그룹은 첫 개발사업 프로젝트인 '대우 월드마크 센텀'을 시작으로 25개 프로젝트에서 단 한 차례의 실패도 기록하지 않았다. 엠디엠은 지난 2013년 '광교 더샵 레이크파크'에서 아침·점심·저녁식사를 제공하는 클럽라운지 시설을 오피스텔에 최초로 도입했다. 지난 2015년에는 삼송지구 신세계몰 맞은편 부지 약 10만㎡를 매입, e-편한세상시티 삼송을 개발하면서 이른바 '원스탑라이프(one-stop life)'이 반영된 '몰세권'이라는 새로운 개념을 도입하기도 했다.

◇후분양 영향에 실적 하락… 2세 경영 행보도 관심

금융감독원 전자공시에 따르면 엠디엠그룹 내 매출의 대부분을 차지하는 엠디엠플러스의 지난 2022년 실적이 급감한 것으로 드러났다. 당시 부동산 경기가 침체기에 접어든 영향도 있지만, 부동산개발업의 특성상 분양 물량이 상대적으로 적었기 때문이다.

감사보고서를 보면 2022년 매출은 4307억원, 영업이익은 1320억원으로 각각 집계됐다. 이는 전년도 매출 1조3076억원 대비 67%가 줄어든 수치다. 1년 만에 매출액이 3분의 1토막이 났다. 같은 기간 영업이익도 1년 전 4311억원에서 약 70% 감소했다.

매출 감소의 가장 큰 원인은 분양 매출 감소에 있다. 지난해 분양매출은 3933억원으로 전체 매출의 91% 수준이다. 전년도 분양매출(1조2353억원)과 비교하면 1년간 68% 줄어든 셈이다. 줄어든 금액만 8420억원에 달한다.

다만 실적에 비해 재무안정성은 양호한 편이다. 지난해 부채비율은 117%로 전년도 155%보다 소폭 낮아졌다. 차입금의존도도 지난해 35%로 전년도 43% 대비 8%포인트 하락했다.

경영승계 작업이 순조로운 것도 재무안정화에 영향을 준 것으로 해석된다. 

엠디엠그룹의 문주현 회장 슬하에 두 딸이 있지만 나이가 비교적 어려 그룹이 성장해오는 동안 경영 전면에 부각되지 않았다. 다만 승계 작업은 일찌감치 진행됐다. 두 딸이 대주주인 엠디엠플러스는 그룹 내 핵심계열사로 자리매김한지 오래다. 엠디엠플러스는 지난 2020년 한국자산신탁의 대주주 자리에도 올랐다.

문 회장은 그룹의 절대적인 매출 규모를 차지하는 엠디엠플러스 지분의 4.76%(지난 2022년 공시기준)만 보유 중이다. 이외 95.24%는 장녀인 문현정 씨와 차녀 문초연 씨가 절반씩 나눠 가지고 있다.

그룹 내 또다른 한 축인 엠디엠은 문 회장이 지분의 95%를, 부인 민혜정 씨가 5%를 각각 가지고 있다. 엠디엠은 한국자산신탁(지분율 28.39%), 엠디엠투자운용(100%), 엠스페이스대명PFV(의결권 75.06%) 등을 지배하고 있다.