은행 대출한도 확 줄어든다…이번주 ‘스트레스 DSR’ 첫 적용

매일일보 = 이재형 기자  |  이번주부터 주택담보대출(주담대)에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한다. 스트레스 금리를 적용하면 같은 대출 조건이라도 기존의 방식 대비 수천만원의 한도가 줄어들게 된다.

25일 금융권에 따르면 은행들은 26일부터 새로 취급하는 주담대(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR에 스트레스 금리를 일제히 적용한다.

DSR은 차주의 전체 금융부채 원리금이 소득 대비 어느정도인지를 알려주는 지표다. 스트레스 금리 적용 전 DSR 한도는 40%로 총 대출 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없다. 하지만 26일부터 스트레스 DSR을 적용하면 잠재적인 금리 인상 부분까지 대출 한도 산정에 반영돼 대출한도는 기존 방식에 비해 줄어든다.

한 시중은행의 모의실험 결과에 따르면 연봉 5000만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정) 대출 한도가 2000만원 가량 줄어든다. 기존 방식으로 계산할 경우, 5.0% 주담대 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2000만원)를 꽉 채우면, 최대 3억4500만원(연간 원리금 1996만원=원금 862만5000원+이자 1133만7000원)까지 빌릴 수 있다. 

하지만 26일부터 변동금리 5.0%에 0.38%포인트의 스트레스 금리를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산한다. 0.38%포인트 가산 금리는 지난해 11월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이다. 사실상 최근 5년간 최고금리를 적용하는 셈이다. 다만 이 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준. 5.64%-5.04%=0.6%포인트)가 당국이 정한 하한 수준(1.5%포인트)보다 낮아 1.5%포인트가 스트레스 금리로 설정됐다. 시행 1단계(2024년 2월 26일∼6월 30일)에서는 스트레스 금리의 25%(1.5%포인트×0.25=0.375%포인트)만 적용된다. 위 사례의 경우 A씨의 최대 주택담보대출은 3억2800만원으로, 기존 방식(3억4500만원)보다 1700만원 대출한도가 줄어 든다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1100만원(3억4500만원→3억3400만원), 500만원(3억4500만원→3억4000만원)으로 변동형 상품보다는 작다.

금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)보다는 혼합형(1.5%×60%×25%)에, 혼합형보다는 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)에 더 적은 스트레스 금리를 더한 결과다.

한편 올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계(2024년 7월 1일∼12월 31일), 3단계(2025년 1월 1일 이후)로 넘어가고 대출 한도 축소 폭이 더 커진다. 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고, 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어진다.