[오른다 vs 내린다] 집값 절대 안 떨어지는 이유①

주택수요는 주택보급률에 상관없이 “끝없이 생긴다?”

2009-10-23 스피드뱅크

앞으로 집값 오를까. 아니면 내릴까. 요즘 상황을 보면 오를 것이라는 의견보다는 내릴 것이라는 의견이 대세를 이루는 것 같다. 하지만 오를 것이라는 주장도 나름대로 일리가 있는 경우가 많다. 이런 와중에 “아파트 값은 절대 안 떨어질 것”이라고 한 모 건설사 임직원의 말이 뇌리에 남아 내용을 공유해 보고자 한다. 주로 집값 전망에 인용하는 근거로는 금리, 환율, 물가상승률, 경제성장률, 국제경기, 선진국들의 집값 추이 등의 거시경제지표와 수급 그리고 정책변수, 각종 개발 계획 등과 시장 참여자의 심리적이 요인을 감안한 내용을 근거로 삼는 경우가 많다. 그런데 이 분은 “앞으로도 집값은 절대 떨어질 수 없다”며 그 근거로 색다른 해석을 내 놓았다. 그는 “예를 들어 시중에서 팔린 옷이 많다고 새 옷이 안 팔리진 않는다. 구입한 옷이 오래되면 다시 수요를 만들어 내고 거기다 새로운 유행이 생긴다면 추가수요는 발생한다”고 말한다. 이와 같은 원리는 아파트나 주택에도 그대로 적용될 수 있다고 봐야 할 것 같다. 아파트의 내용연수는 즉 수명은 20년 정도라고 한다. 요즘은 건축기술이 발달해서 30년 이상된 건물도 “끄떡없다”고 하는 추세다.요즘 새로운 주거 트렌드에 맞는 신평면개발, 녹지공간, 커뮤니티센터 등이 계속 개발되고 있는 상황을 감안하면 10년 이상 된 아파트는 옷으로 비유하자면 유행이 지난 헌 옷, 20년 이상 된 아파트는 수선을 하지 않는 한 입기 힘든 옷에 비유 할 수 있을 것이다. 앞으로 20년 후 강남 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크가 그 명성을 그대로 유지할 수 있을까 하는 생각을 해 보니 그 분이 무슨 말을 하려는 했던 것인지 이해가 되기도 한다. 지금은 최신식 시설에 최첨단 보안으로 무장해서 소위 부자의 수요가 몰리고 있지만 최첨단 인테리어는 시간이 흐를수록 노후할 것이며 이때쯤이면 다른 고급주택지를 찾아 다시 이동을 할 것 같다는 생각이 들 수도 있기 때문이다. 아마 그때쯤이면 대지지분이 큰 대치동 동부센트레빌이나 청담동 고급빌라촌이 더 많은 인기를 끌지 모를 일이다. 다시 말해 주택수요는 주택보급률에 상관없이 거의 “끝없이 생긴다”는 것이다. 그런데 중요한 것은 서울 등 수도권에 입지한 아파트 중 60~70%는 20년 이상 된 노후한 곳이라고 한다. 여기에 우리나라 사람들에게 집의 의미는 각별하다. 사는 곳에 따라 자신의 지위가 갈리기도 하기 때문이다. 즉, 상위 계층에 진입하려는 수요가 계속 생길 수밖에 없고 그래서 당분간 집값은 떨어질 일이 없다는 주장이다.