[전문가 기고] 세컨드홈으로 인구감소지역 부활할까
2025-04-23 김인만 김인만부동산경제연구소 소장
김인만 김인만부동산경제연구소 소장 | 정부가 인구감소지역 부활 3종 프로젝트 추진방안을 발표했다.
수도권 등 1주택을 보유한 사람이 인구감소지역에 있는 공시가격 4억원 이하 주택을 2024년 4월 1일 이후 구입할 경우 1가구 1주택으로 인정돼 재산세, 종합부동산세, 양도세 세제혜택을 받을 수 있는 제도이다. 재산세는 과세 구간별 세율을 0.05%p 인하하고 과세표준의 완충작용 역할을 하는 공정시장 가액비율 최저구간을 60%에서 43~45% 수준으로 낮춘다. 종합부동산세는 1가구 1주택 기준인 기본공제 12억원과 고령자 장기보유 세액공제 최대 80% 적용을 한다. 양도소득세는 중과세 배제를 하며 1가구 1주택 비과세 12억원과 장기보유특별공제 80% 적용을 한다. 예를 들어 수도권 실거래가 9억원 1주택을 30년 보유한 만 64세 이상인 사람이 인구감소지역 공시가격 4억원 주택을 구입할 경우 재산세는 현행 305만원에서 개정 후 211만원으로, 종합부동산세는 75만원에서 4만원으로 줄어들고 기존주택을 13억원에 양도할 경우 양도소득세는 8551만원에서 22만원으로 크게 감소한다. 인구감소지역은 인구 증감 비율 및 고량화 비율 등 8개 지표를 활용해 89개 시·군·구를 지정했는데 수도권과 5대 광역시와 지방 대표도시는 제외됐다. 문제는 여소야대 상황에서 국회 법개정이 원활히 이뤄지겠는가에 대한 걱정과 함께 이렇게 한다고 지방의 인구감소 문제를 해결할 수 있겠는가에 대한 확신이 없다. 생각해보면 수요가 증가하는 지역에 구입을 해야 하는 것이 투자의 기본원칙인데 세제혜택을 준다고 덥석 구입할 사람이 얼마나 될까. 주택을 구입하는 단계는 구매욕구가 생긴 후 보유자금, 대출, 세금 등 구매능력을 따지게 된다. 후순위인 세금혜택을 받겠다고 없는 선순위인 구매욕구가 생기지 않는다는 말이다. 수도권 주택을 두고 귀촌을 하거나 별장처럼 휴양을 위한 주택을 구입하는 일부 수요만으로 지방인구소멸을 막을 수는 없다. 먹고 살 수 있는 양질의 일자리와 자녀를 키울 수 있는 교육과 편의시설 등 양질의 주거환경을 만들어주지 않으면 백약이 무효다. 또 지방의 인구 감소문제가 심각한 것은 맞지만 지금까지 발표만 하고 국회 법 개정을 하지 못한 여러 법안들을 먼저 처리하고 위기설이 끊이지 않는 PF부실문제를 우선순위로 해결해야 하는 것이 맞다. 인구감소문제가 아무리 중요해도 단기간에 해결할 수 없다면 당장 발등의 급한 불을 먼저 끄는 것이 일의 순서가 아닐까 생각해본다.