[기획] 서울상가도 ‘옥석가리기’… 투자 시 유의점은
서울 상권 공실률 양극화… 명동 1.8%, 청담동 16% “위치와 접근성 검토… 임대 수요와 임대료도 파악해야”
2025-05-08 나광국 기자
매일일보 = 나광국 기자 | 고물가·고금리로 인한 경기 침체 장기화로 서울에 빈 상가가 늘면서 자산 안정성이 확실한 상가에만 수요가 쏠리는 등 옥석 가리기가 본격화되고 있다.
8일 한국부동산원의 데이터에 따르면 올해 1분기 명동 상권의 회복세가 두드러졌다. 코로나19 유행 기간인 2022년 초 명동의 소규모 상가 공실률은 42.1%에 달했으나, 지난해 말에는 19.7%로 절반가량 감소했다. 올해 1분기에는 외국인 관광 수요의 회복으로 공실률이 1.8%까지 급감했다. 낮은 공실률은 매장이 적게 비어 있음을 의미하며 상권의 활성화를 나타낸다. 반면 서울 시내 주요 대학 상권인 이대·신촌의 경우 올 초 공실률이 18.3%까지 치솟았다. 이는 2023년 2분기의 9.0%에서 거의 2배 증가한 수치이며, 소규모 상가 다섯 곳 중 하나가 비어 있다는 의미다. 강남구 청담동의 중대형 상가 공실률도 2022년 말 6.1%에서 작년 말에는 17.9%로 세 배 가까이 뛰었다. 올해 1분기엔 16.0%로 여전히 높은 공실률을 유지하고 있다. 전문가들은 분양받기 전에 어떤 업종이 들어와야 경쟁력 있는지 상가 수분양자가 스스로 파악할 수 있어야 상가 투자에 성공할 수 있다는 입장이다. 분양받을 상가에 프랜차이즈 입점이 확정됐다고 하더라도 점포가 현재 상권에서 생존 가능성이 있는지 알고 투자해야 한다는 의미다. 여기서 중요한 부분이 상권분석이다. 상가 수분양자가 직접 영업하지 않더라도 자영업자나 세입자 입장에서 상권을 분석할 수 있는 능력이 있어야 한다. 유동 인구가 많은 지역과 교통이 편리한 곳, 개발 계획이 있는 지역은 미래 가치가 높을 수 있다. 특히 위치 분석은 교통 편의성 및 인근 대중교통 접근 용이성, 주변 상권의 활성화 정도 등을 고려해야 한다. 인근 상가와 비교해 임대료 수준이 적절한지나 경쟁력이 있는지도 검토해야 한다. 임대차 계약 조건들도 주의 깊게 살펴봐야 한다. 투자하려는 건물의 현재 상태도 정확히 파악할 필요가 있다. 구조적 문제와 오래된 설비, 필요한 수리 사항 등은 장기적인 유지 관리 비용에 큰 영향을 미치기 때문이다. 한 전문가는 "투자 전 해당 지역 토지 이용 계획과 건축 규제, 임대차 보호법 등을 상세히 검토해야 한다"며 "법적인 문제나 규제 미비가 나중에 큰 손실로 이어질 수 있으므로 법적 조언을 구하는 것이 안전하다"고 말했다. 이밖에도 상가 공동투자의 경우 가장 먼저 투자자들간의 신뢰가 확고한지부터 체크해야 한다. 또 계약서에 공동배분은 물론 각자 임무와 권리 등에 관해 세밀하게 작성할 필요가 있다. 공동투자 계약서는 공인중개사나 상가투자 전문가 등에게서 구할 수 있다.