집중탐구, 보금자리주택 성공 입성전략 ① 강남 세곡 지구 vs 서초 우면지구
‘3.3㎡당 1천만원’ 서울권 ‘폭풍의 눈’으로 급부상
2010-10-30 이기점 스피드뱅크 연구원
10월 26일부터 반값 보금자리 주택 청약 경쟁이 본격적으로 시작됐다. 10월 7일부터 특별공급을 시작으로 분양이 시작됐지만 실제 경쟁은 일반공급이 시작된 10월 마지막 주부터이기 때문에 실질적인 청약이 시작됐다고 할 수 있다. 보금자리 주택은 서울 도심과 가까운 거리에 지어지고 3.3㎡당 1천만원도 안 되는 가격으로 사전 분양이 이뤄진다. 이에 부동산 1번지 ‘스피드 뱅크’에서는 최근 주택시장에 ‘폭풍의 눈’으로 등장한 보금자리 주택을 각 지구별로 비교해 본다.
서울권 청약을 희망하는 청약자들은 우면지구와 세곡지구 중 어느 지역을 청약할 지에 대해서 가치판단을 하지 못하는 경우가 있다.‘우면 VS 세곡’ 경쟁력은 어디?
서울 서초구 우면동과 경기 과천시 주암동 일원에 위치한 곳에 우면지구가 자리 잡고 있다. 우면산 남편에 지정된 곳으로 우면지구 남쪽으로는 과천지역과 연접해 있다. 주변일대가 녹지공간으로 이뤄져 있어 도심권에 위치해 있음에도 불구하고 친환경적인 요소를 갖추고 있는 곳이다. 대부분이 자가를 이용하겠으나, 이 일대에서 지하철을 이용하는 것은 불편함이 있을 것으로 판단된다. 근접한 곳은 ‘3호선 양재역’으로 버스 등을 이용해도 10분 이상의 시간이 소요될 것으로 보여, 도심권 진입이 다소 불편할 것으로 보인다. 또한 주변에 중심상권시설 이용이 어렵다. 양재역 부근의 대형마트 이용은 수월하나, 대체적으로 중심상권과는 거리가 있는 편이다. 강남구 지곡동, 세곡동, 율현동에 위치해 있는 세곡지구는 살펴보자. 대모산 남편에 위치해 있으며, 주변일대가 미개발지역으로 주변 고층 건물 및 도심 속의 모습을 나타내고 있지 않은 곳이다. 물론 친환경적인 요인을 갖추고 있어 실거주의 쾌적성이 높을 것으로 판단된다. 해당지역에서 도보로 지하철을 이용하기는 역시 무리가 있다. 그러나 가장 인접한 3호선 수서역과의 직선거리는 우면지구 보다 근접한 상황이다. 단순한 대중교통 수단을 비교했을 시는 서초구 우면지구 보다는 세곡지구 쪽이 좀 더 수월할 것으로 보인다.세곡지구에서는 8호선 문정역을 이용할 수 있어, 3호선만을 이용할 수 있는 우면지구보다 경쟁력 있다.
또한 8호선 문정역 주변에 들어서는 동남권유통단지인 ‘가든파이브’는 이미 상권이 형성이 되어 있는 곳이다. 영화관을 비롯해 각종 쇼핑공간이 들어서 있는 해당지역은 중심상권 역할을 해줄 것으로 예상된다.
공급물량 비교도 필수
블록별로 지망을 선택하는 것이기 때문에, 각 블록별의 공급물량을 비교 후 접근해야겠다. 세곡지구가 우면지구보다 가격경쟁력은 있으나, 해당 물량은 어느 지역이라는 것보다는 당첨여부가 더욱 관건이다. 그렇기 때문에 당첨가능성이 높은 곳을 노리는 것이 유리하다. 현재로써는 동일한 분양금액이 적용되기에, 금액 적 판단은 어렵다. 강남구서초구 면적별 평균평당가격과 현재 공급예정인 보금자리 면적별 평당 분양가를 살펴보아 가치를 판단 해볼 수 있겠다. 20평형대의 경우 강남, 서초 평당가격은 2천718만원, 평당가격만 무려 1천688만원이 차이가 난다. 이를 25평형으로 환산했을 시 4억4천만원선이다. 현재의 가치로 판단했을 시 무려 얻을 수 있는 차익은 4억4천만원이다.30평형대를 경우 강남, 서초 평당가격은 2천907만원, 평당가격 차이만 1천757만원이다. 이를 32평형으로 환산해 보면, 5억6천만원선, 서울 비 중심지역에 30평형대 집 한 채 가격이다. 강남권 가격수준이 워낙 높다보니 확보할 수 있는 차익부분만 4~5억원 가량에 이른다. 물론 전매가 10년 간 불가능한 단점이 있다. 그러나 실 거주를 동반해 10년 기간 동안 보유 시 물가상승률을 제외하고 4~5억원씩 가격상승을 해준다면 이처럼 안정적인 투자지역도 없을 것이다. 전매금지 10년에 추가적으로 거주를 5년 동안 해야하는 부분 역시 단점으로 작용할 수 있다. 준공 직 후 입주를 해야 한다는 조항이 없는 상황으로, 전세를 동반할 수 있겠다. 현재 강남의 평균전세가격은 평당 998만원, 서초구의 전세가격은 899만원으로 해당 분양가격 수준보다 100만원~200만원 수준 낮다. 이를 고려해 볼 시, 입주와 동시에 전세를 동반한다면, 큰 금액 없이도 해당 분양물량에 접근할 수 있겠다. 이를 고려해 볼 시, 10년간 전매가 불가하더라도, 투자가치 높다. 금번물량은 남쪽에 위치한 A1블럭와 A2블럭으로 강남권 진출입보다 송파구와 더 손쉽게 접근할 수 있는 곳이다. 현재 전체적인 개발계획도는 발표됐으나, 이와 관련돼 구체적인 사항을 파악할 수 있을 정도의 세부내용은 없는 사항. 입지적으로는 A1블럭이 A2블럭보다는 유리할 것으로 판단된다. 우면지구는 공급물량의 선택권이 없다. 단일블록만이 공급되기 때문이다. 단지 중심에 위치해 있는 해당 블록은 우면 지구 내에서는 가장 유리한 입지를 나타내고 있다. 우면지구는 전체적으로 소규모 개발지이기 때문에 학교 1개소와 규모가 작은 상업지구 만이 들어올 것으로 보인다.세곡 A1> 세곡 A2 > 우면 A2 순
A2블럭 공지 부분이 학교가 배치되는 곳으로 자녀통학에 유리할 것으로 보인다. 서울권 물량 중에서는 세곡 A1> 세곡 A2 > 우면 A2 순으로 볼 수 있겠다.