최근 아파트 가격이 하락하자 과거 높은 금액을 전세보증금을 받던 건물주가 전세계약기간 만료가 됐음에도 불구하고 전세보증금을 세입자에게 반환해 주지 못하는 상황이 벌어지고 있으며, 심지어 깡통전세의 문제까지 사회적 문제가 발생하고 있다. 세입자인 임차인이 전세계약 만료시에 제때 전세보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생할 때 대처방법에 대해 알아보자.
전세보증금을 돌려받기 위해선 먼저 더이상 전세계약을 유지하지 않겠다는 계약해지 통보를 해야 한다. 계약연장 거절통보는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 계약만료 2개월 전까지 해야 하며, 이 기간을 놓치신다면 계약이 자동으로 묵시적 갱신이 된다.
묵시적으로 갱신된 계약을 해지하기 위해서는 건물주가 세입자의 계약해지통지서를 수령한 후 3개월이 지나야 계약이 만료된다. 따라서 전세계약을 더이상 연장하지 않고자 하는 세입자는 전세계약기간만료 2개월 전까지 반드시 계약해지 통보를 건물주가 수령해야 된다는 점을 기억해야 한다. 2개월의 시점은 건물주가 세입자의 계약연장 거절통지를 받은 때를 기준으로 한다.
한편 계약연장통보의 방법에는 제한은 없지만 내용증명을 통해 계약 해지의사를 전달하는 것이 통보와 관련해 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 방지할 수 있을 것이다.
전세계약만료일 이후 새로운 집으로 이사는 가야 함에도 전세보증금을 돌려주지 않은 경우에는 임차권등기명령을 신청하시기 바란다. 전세기간이 만료됐다고 하더라도 이사를 가지 않고 계속 전셋집을 점유하면서 주민등록상 주소를 계속해서 전셋집에 둔다면 상관이 없으나, 만약 다른 곳으로 이사를 가거나 부득이 주민등록상 주소를 다른 곳으로 이전해야 된다면 임차권등기명령신청을 해야 한다. 임차권등기명령신청은 법원에 신청해야 하며, 임대차계약이나 전세계약 모두 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
주의해야 할 점은 법원에서 신청한 즉시 이사해도 법적으로 문제가 되는 것이 아니라 전셋집의 건물등기부등본을 열람해 임차권등기가 되었는지 확인을 한 후 등기가 됐다면 그제서야 이사하는 것이 안전하다는 것이다. 아울러 임차권등기명령신청은 건물주의 동의가 필요가 없다.
임차권등기를 마친 이후에도 전세보증금을 반환하지 않는다면 전세보증금 반환소송을 제기하셔야 한다. 이때 계약만료일 이후의 전세보증금에 대한 이자도 함께 청구도 하실 수 있다.
이와 함께 건물주의 재산이 있다면 함께 가압류신청을 통해 건물주의 재산을 묶어두시는 것도 보증금을 돌려받기 위한 하나의 방법이다. 보증금반환소송 이후에는 판결을 토대로 우선변제권을 가지고 있는 전셋집을 경매신청하거나 건물주의 다른 재산에 대한 강제집행을 통해 보증금을 돌려받으실 수 있다.