[전문가 기고] 건물주 사망, 상속인이 상속 포기한다면 권리금회수는
2025-06-24 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사 | 흔한 경우는 아니지만 급작스러운 건물주의 사망 후 상속인들마저 상속을 포기한다면 세입자들은 권리금 문제로 혼란을 겪는다. 건물주의 사망 후에도 상속인이 상속을 포기하지 않는다면 세입자는 권리금을 회수할 수 있는 권리가 유지된다. 다만 사망한 건물주의 상속인들이 상속을 포기한다면 상황은 간단치 않다. 하지만 세입자는 상속인이 상속을 포기한 경우에도 후순위 상속인이나 상속재산관리인 제도를 통해 권리금을 청구할 수 있다.
상속 포기란 상속인이 피상속인의 모든 재산을 포함한 권리와 의무를 포기하는 것을 의미한다. 상속인이 상속을 포기하면 다음 순위 상속인이 상속을 받게 된다. 마찬가지로 건물주가 사망하면 건물의 소유권은 상속인에게 상속되며, 건물주의 지위도 상속인에게 승계된다. 이 과정에서 상속인이 상속을 포기하면 권리금회수 문제로 혼란이 생길 수 있지만, 세입자는 후순위 상속인을 통해 권리금을 청구할 수 있다. 상속인을 찾기 위해서는 건물주의 가족관계증명서를 발급받아 상속인들을 확인할 필요가 있다. 이 과정에서 상속을 수락한 상속인은 건물주가 되는데 그 상속인이 권리금회수 기회를 방해한다면, 상속인은 세입자가 입은 권리금 상당 손해를 배상해야 한다. 상속인이 임대인의 지위를 승계하므로 세입자의 권리금회수 기회를 보호할 의무가 있다. 상속인이 이를 방해할 경우 손해배상 책임이 있다. 반면 후순위 상속인도 상속을 포기해 상속인을 지정할 수 없는 상황이라면, 세입자는 법원에 상속재산관리인 선임을 청구해 권리금회수 기회를 받을 수 있다. 상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 재산 관리인을 말한다. 상속재산관리인이 지정되면, 세입자는 상속재산관리인에게 신규 세입자를 주선하거나 관리인을 통해 이뤄진 부동산경매로 낙찰자가 된 새로운 건물주에게 신규 세입자를 주선하여 권리금거래를 할 수 있다. 한편 권리금 손해배상 청구권은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 한다. 소멸시효를 넘기면 권리금 청구권이 소멸하므로 이 점을 유의해야 한다. 상가건물 임대차보호법에는 ‘권리금 손해배상 청구는 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 한다’고 규정하고 있다. 이를 넘기면 소멸시효 완성으로 청구권이 소멸하게 된다. 권리금 청구를 위해 소멸시효를 유의하며 적절한 시기에 청구해야 한다. 권리금회수 방해 증거를 충분히 확보해 소송에 대비해야 한다.