[8·8 부동산 대책①] 빌라 구입시 추가 혜택···'非아파트' 시장 정상화 방점
신축 빌라 등 구입시 주택수 제외 2년 연장 기축 구입 후 임대 시 주택 수 제외 혜택 청약 시 무주택 인정 비아파트 범위 확대
2025-08-08 권한일 기자
매일일보 = 권한일 기자 | 빌라 등 소형 비아파트에 대한 세제 혜택이 확대되고, 청약 시 무주택으로 인정되는 비(非)아파트 범위가 대폭 늘어난다.
8일 정부가 발표한 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'에 따르면 다가구, 연립·다세대(빌라), 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등 최근 위축된 비아파트 수요·공급을 활성화하기 위한 대책이 담겼다. 전세사기 등의 여파로 위축된 비아파트 수요를 정상화하기 위해 세제 혜택을 확대한다. 아파트보다 짧은 기간에 지을 수 있는 비아파트 시장을 정상화해 적기에 주택 공급을 늘리겠다는 구상이다. 우선 신축 소형 주택을 구입하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간이 2025년 말에서 2027년 말까지로 2년 연장된다. 특례 적용되는 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하 가운데 수도권은 취득가격 6억원 이하, 지방은 3억원 이하인 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등이다. 신축이 아닌 기존 소형 주택을 구입해 등록 임대주택으로 등록하는 경우에도 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다. 적용 대상은 올해 1월부터 2027년 12월까지 구입해 임대 등록한 전용면적 60㎡ 이하 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)다. 생애 최초로 전용 60㎡ 이하 소형 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)를 구입할 경우 받을 수 있는 취득세 감면 한도는 현행 200만원에서 300만원으로 늘어난다. 감면 적용 기간을 2025년에서 2027년까지로 2년 연장하는 방안도 추진된다. 비아파트 구입자가 청약에서 불이익을 받지 않도록 청약 시 무주택으로 인정되는 비아파트 범위도 늘어난다. 현재 수도권은 공시가격 1억6000만원 이하, 지방은 1억원 이하인 전용 60㎡ 이하 비아파트가 적용 대상이지만, 향후 면적 기준 85㎡ 이하, 공시가격은 수도권 5억원 이하, 지방 3억원 이하로 대폭 상향 조정할 방침이다. 소형 임대주택 공급을 늘리기 위해 등록임대사업의 대상과 범위도 확대한다. 우선 1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기등록임대 제도가 새로 도입된다. 1주택자가 소형 비아파트를 구입해 6년 단기임대등록할 경우 세금 부과 시 1가구 1주택 특례를 적용할 방침이다. 임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰 기한은 기존 올해 말에서 2027년 말로 3년 더 연장된다. 아울러 등록임대 유형으로 작년 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세·재산세 감면 대상에 새로 포함하기로 했다. 비아파트 공급을 활성화하기 위한 대책도 시행된다. 정부는 우선 비아파트를 공급하는 소규모 건설사업자에 대한 취득세 중과 배제 요건을 완화할 방침이다. 현재 주택신축판매업자가 주택 건설을 위해 주택을 취득할 때는 최대 12%의 중과세율이 아닌 1∼3%의 일반세율이 적용된다. 대신 취득일로부터 1년 내 주택을 멸실한 뒤 취득일로부터 3년 이내에 주택을 신축하고 판매를 완료해야 취득세가 중과되지 않는다. 아울러 정부는 신축 기간을 취득일로부터 3년 이내로 두되, 판매 완료 기간은 5년 이내로 늘리는 안을 추진하기로 했다. 공공 신축매입 임대사업을 통한 공급도 확대한다. 신축매입 임대사업은 공공이 건축 예정인 주택을 매입 약정한 뒤 사들여 시세보다 저렴한 가격에 임대하는 사업이다. 정부는 수도권을 중심으로 내년까지 11만가구 이상(LH 신축든든전세 포함)의 신축매입 임대주택을 공급할 방침이다. 특히 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 주택을 매입해 전월세로 공급한다는 계획이다. 매입 속도를 높이기 위해 한국토지주택공사(LH) 내 수도권 신축매입 총괄 전담 조직을 신설하고, 절차 등을 개선해 약정체결 기간을 7개월에서 4개월로 단축할 방침이다. 신축매입 임대사업에 민간 사업자의 참여를 활성화하기 위해 세제 혜택과 자금 지원도 강화한다. 민간 법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득할 경우 기본세율이 적용되는 범위를 확대하기로 했다. 현재 법인이 주택 철거 후 '주택' 건설 시에만 취득세 중과를 배제하고 일반세율(1∼3%)을 적용하지만, 향후 주택 철거 후 '준주택'(오피스텔 등) 건설 시에도 취득세 중과를 배제할 방침이다. 또 주택도시보증공사(HUG) 신축매입임대 프로젝트파이낸싱(PF) 특약보증 가입 시 총사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 분양전환형 신축매입 주택도 새롭게 도입된다. 매입임대주택 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 일정 기간 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선 매각하는 방식이다. 우선 공공 신축매입 11만가구 중 최소 5만 가구를 분양전환형 신축매입으로 공급한다는 계획이다. 실수요자 선호도가 높은 주택이 분양전환 될 수 있도록 아파트를 포함해 중형 주택 위주로 매입해 2026년부터 입주할 수 있는 도심 내 신축 아파트 등을 신속히 공급하겠다는 목표다. 기존 비아파트를 활용한 공공임대주택 공급도 확대한다. 경매에 나온 주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 '든든전세주택'에 더해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 보증금을 돌려준(대위 변제) 주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형을 신설할 예정이다. 관련 대상은 전세보증 가입 건수가 2건 이하인 임대인의 주택으로, 대위변제금 이하로 협의 매수할 계획이다. 이 주택 역시 기존 든든전세주택과 동일하게 임차인이 주변 전셋값 대비 90% 수준으로 최대 8년간 거주할 수 있다. 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무(대위변제금·HUG 매입가)를 임대 종료 시까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대종료 후 환매하는 것을 허용할 방침이다. 새 유형 든든전세주택은 올해 2000가구, 내년 4000가구 등 총 6000가구 규모로 공급할 계획이다. 비아파트를 대상으로 한 전세임대 사업도 확대한다. 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해 임대인 모집공고를 실시해 즉시 입주가능 주택을 조기에 확보할 방침이다. 모집공고를 거쳐 선정된 비아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결한 후 입주자는 LH 등과 임대차 계약을 맺고 거주하는 방식이다. 특히 정부가 보증금을 지원해주기 때문에 입주자는 보증금의 20%와 월 임대료만 부담하면 된다. 공급 목표 물량은 내년 5000가구, 2026년 5000가구 등 총 1만가구다. 수도권에서는 총 6000가구가 신규 공급될 계획이다.