LH, 3기 신도시 보상·매입임대주택 11만가구 공급
중장기 재무계획상 부채비율 208%→233% 추진
2025-09-02 김승현 기자
매일일보 = 김승현 기자 | 한국토지주택공사(LH)는 내년까지 빌라와 오피스텔 등 신축 매입임대주택 11만 가구를 공급하고 부채비율은 233%로 늘려 3기 신도시와 신규 국가산업단지 조성 과정에 필요한 자금을 대기로 했다고 2일 밝혔다.
이날 이한준 LH 사장은 서울지역본부에서 신축 매입임대 현안 설명회를 개최했다. 현재 LH 부채는 153조원이며 부채비율은 218%다. 지난 2023년 6월 기획재정부는 LH를 ‘재무위험기관’으로 지정해 2027년까지 부채비율을 208%까지 낮추도록 하는 중장기 재무관리계획을 준수하도록 했다. 주택 공급 부족으로 LH 역할이 커지자 중장기 재무관리계획을 세운 지 1년여 만에 부채비율을 늘리는 것으로 방향을 튼 것으로 보인다. LH는 정부가 추진하는 ‘역대 최대 공공주택 공급’ 물량(오는 2025년 25만2000가구) 대부분을 맡고 있다. 침체한 비아파트 시장을 살리기 위한 신축 매입임대주택 11만4000가구(2024~2025년) 공급 목표 중 10만 가구가 LH 몫이다. LH는 이보다 더 많은 11만 가구를 공급하겠다는 목표치를 잡은 상태다. 매입 대상은 교통이 편리하고 생활 인프라가 갖춰진 지역에 신축되는 빌라와 오피스텔 및 소규모 단지 내 아파트 등이다. 이날 이 사장은 LH 부채는 다른 공공기관과 다르게 부채를 끌어와 자산을 취득하는 구조로 5년에서 6년 후 토지를 매각하면 회수할 수 있다고 설명했다. LH 부채 153조원 중 64조6000억원은 임대보증금 등 이자를 부담하지 않는 회계상 부채이며 이자를 부담하는 부채는 88조3000억원이다. 이 중 절반인 45조4000억원은 공익사업을 위해 주택도시기금에서 융자받은 것으로 부채를 지금보다 늘려도 재무 부담이 크지 않다는 설명이다. 다만 당장 올해 목표치인 신축 매입임대주택 5만 가구 공급부터 현실화가 가능한지에 대한 의구심은 제기되고 있다. 지난달 말까지 LH에 접수된 주택 매입 신청 건수는 예년의 4배인 10만3000가구에 이르지만, 이를 전부 매입할 수 없다. 두 차례 심의를 통해 공실 발생 우려가 없거나 설계와 품질은 기준에 맞는지 확인하는 과정에서 45%가량이 탈락한다. LH와 매입 약정까지 맺는 비율은 신청 건의 40% 수준이다. 이 사장은 올해 목표치인 5만 가구 매입 약정은 어려울 수 있지만, 내년까지 11만 가구 약정 달성은 가능하다고 강조했다. LH는 이달부터 본격적인 매입임대주택 매입 약정이 체결될 예정이라고 설명했다. 현재 심사를 통과하고 약정 체결 대기 중인 주택은 2만5000가구다. LH는 원활한 공급을 위해 매입임대주택 지원 단가 인상을 정부에 건의할 예정이다. 지난해 정부 지원 단가 비율은 65% 수준에 그친다. 매입임대주택 가구당 실제 매입가격 평균은 2억5000만원인데 정부가 이 중 1억6000만원을 예산으로 지원했다는 뜻이다. 정부는 지난달 공개한 내년도 예산안에서 매입임대주택 지원 단가를 조정해 지원율은 72%로 높였다. 이는 국회 심의를 거쳐 확정된다. LH는 △2026년 86% △2027년 90% △2028년 95% 등 정부 지원율을 95%까지 높이는 방안을 추진하고 인력도 보강한다. 수도권 매입 물량을 집중적으로 확보하고자 수도권 주택 매입 인력을 4팀 87명에서 9팀 200명으로 보강할 계획이다. 내년까지 LH가 공급하는 매입임대주택 절반인 5만 가구는 분양 전환형으로 공급한다. 임차인이 6~8년간 살다가 시세보다 낮은 가격(입주 때 감정가와 분양 때 감정가 평균)으로 분양받을 수 있도록 하면 LH로서는 투입 자금을 조기에 회수할 수 있다. 이 사장은 14년간 매각에 실패한 경기 성남시 LH 오리 사옥을 부지 용도 변경을 통해 매각하겠다는 방안도 재차 밝혔다. 현재 해당 용지는 일반 상업지역으로 건물 용도가 오피스 등 업무시설로 제한된 상태다. 성남시와 협의해 LH 사옥을 포함한 오리역 일대 지구단위계획 변경을 통한 매각 방안을 마련할 방침이다. LH 보유한 서울 여의도 학교 부지에 대해서는 서울시 및 영등포구와 협의해 지구단위계획 변경으로 구매자가 나설 수 있도록 하는 작업을 추진하고 있다는 설명이다. LH는 고가 매입이나 건설 사업자 배불리기 논란을 피하면서도 속도감 있게 매입임대주택을 공급해야 하는 과제도 안고 있다. 이를 위해 가격 감정평가 때 매도인(사업자) 개입 여지를 원천 차단하기로 했다. 신축 매입임대주택은 2개 감정평가 기관이 산정한 금액의 평균을 내 매입가격을 정한다. 기존에는 감정평가기관을 LH와 사업자가 각각 한 곳씩 추천했지만, 앞으로 감정평가사협회와 LH가 추천한 감정평가기관만 가격 산정에 참여하도록 했다. 협회가 심의위원회를 구성해 감정평가서 적정성을 검증한 뒤 이를 통과한 평가서만 LH에 제출하도록 하는 절차도 신설했다. 올해부터는 수도권 100가구 이상 주택 매입 시 ‘공사비 연동형’ 가격 산정 방식도 도입했다. 토지는 감정가 건물은 공사원가로 매입가격을 정하는 방식이다. 설계도면과 공사내역서를 사업자가 제출하면 외부 원가계산 전문기관에서 내역을 검증해 가격을 산정한다. 이후 외부 전문가가 참여하는 가격심의위원회에서 매입가격이 적정한지 재검증할 예정이다.