[전문가 기고] 임대료 연체 후 갚아도 건물주가 계약갱신 거절 가능

엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사  |  상가 임대차에서 임대료 연체로 계약갱신이 거절되는 사례가 늘어나면서 이에 대한 불만을 토로하는 세입자들이 적지 않다. 전문가들은 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 세입자가 이를 갚더라도 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있다고 경고한다.

세입자가 임대료 연체를 해결했더라도, 계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있으면 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 최근 판례에 따르면 임대차계약에서 건물주의 권리를 보호하고, 임대료 연체로 인한 피해를 막는 법리적 해석에 기초하고 있다. 건물주는 갱신요구권 거절 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다.

이번 대법원 판결(2020다263635)은 세입자가 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체했으나, 계약갱신을 요구할 당시에는 이를 모두 갚은 상황이었다. 그러나 건물주는 연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절하고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 주장했다. 대법원은 이러한 건물주의 주장을 받아들여 계약갱신 거절과 권리금 회수기회 보호의무 면제 판결을 내렸다.

이번 판결의 핵심은 세입자가 임대료 연체를 모두 갚았더라도, 과거 3기 이상의 연체 사실이 있으면 건물주가 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점이다. 이는 임대차계약의 신뢰를 보호하고, 연체로 인한 건물주의 피해를 방지하기 위한 법리적 해석이다.

이번 판결은 건물주가 세입자의 임대료 연체를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 중요한 판례로 자리 잡았다. 따라서 세입자들은 계약 갱신을 요구하기 전에 임대료를 성실히 지급해야 할 책임이 있음을 명심해야 한다. 엄 변호사는 “세입자는 계약 갱신에 앞서 임대료 연체 기록이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 문제 발생 시 건물주와 사전에 협의하는 것이 중요하다”고 조언했다.

임대료 연체란, 임대료 연체란 세입자가 계약에 명시된 기간 내에 임대료를 지급하지 못한 상태를 의미한다. 상가 임대차에서는 3기 이상의 임대료가 연체된 경우, 건물주는 이를 근거로 계약갱신을 거절할 수 있는 법적 권리를 갖게 된다. 즉, 계약 갱신 시점에 연체된 임대료가 없더라도, 과거 연체 이력이 있다면 건물주는 이를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있다.

이번 판결로 임대차계약 갱신 시 과거 임대료 연체가 중요한 고려 사항이 되었으며, 건물주의 권리와 세입자의 책임이 더욱 명확해졌다.