[기획] 시장 불확실성 확산···내년 집값 상승론 유효할까
강력 대출 규제 속 트럼프 당선 후 불확실성 대두 기준금리 향방·공급 감소 확대 등 내년 집값 변수
2024-11-10 권한일 기자
매일일보 = 권한일 기자 | 지난달 한국은행의 기준금리 인하 이후 서울·수도권에서 아파트값 상승세가 유지되고 있지만 상승 폭은 크지 않은 상황이다. 정부의 강도 높은 대출 규제와 미국 대선 결과에 따른 불확실성이 대두되면서 내년까지 집값 상승세가 이어질지 관심이 쏠린다.
10일 업계에 따르면 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 9월 약 4년 반 만에 기준금리를 0.5%p 인하하는 '빅컷'을 단행한 이후 7일(현지시간) 기준금리 추가 인하를 발표했다. 이에 따라 미국 기준금리는 기존 4.75∼5.0%에서 4.50∼4.75%로 0.25%포인트(p) 내렸다. 이달 28일로 예정된 한국은행의 올해 마지막 금융통화위원회(금통위)에선 미국 금리 인하에 따른 국내 기준금리 추가 인하 가능성도 제기되는 가운데, 환율 상승 위험과 수출 부진 등 경제적인 요인을 고려할 때 기준금리를 동결해야 한다는 견해도 만만치 않다. 다만 미국의 빅컷에 이은 추가 금리 인하와 한국은행의 금리 인하에도 국내 은행권의 대출 금리는 오히려 오르고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정금리(주기·혼합형)는 지난 8일 기준으로 연 3.74~6.14%다. 한 달 전보다 금리 상단과 하단이 각각 0.03%p씩 올랐다. 이는 금융당국의 가계대출 관리 기조로 시중은행들이 가산 금리를 상향 조정한 결과다. 이처럼 기준금리 인하와 무관하게 가계부채 급증과 서울·수도권 집값 폭등을 막기 위한 정부의 강도 높은 대출 규제 및 가산 금리 적용이 당분간 이어질 예정인 점은 부동산 시장에 큰 변수가 되고 있다. 여기에 미국 대선에서 도널드 트럼프 재집권이 확정되면서 세계 경제에 불확실성이 커졌고, 올해 상반기 및 지난 7~8월에 이미 하반기 금리 인하에 대한 기대 심리가 집값에 선반영 됐다는 분석도 이어지고 있다. 실제로 최근 매매는 물론 전셋값 오름폭도 눈에 띄게 둔화된 가운데 올 연말 또는 내년 초까지 부동산 시장에 관망세가 두드러지고 집값이 보합 또는 하락세를 보일 것이라는 전망도 나왔다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 지난 6일 내년 건설·부동산 경기 전망 세미나에서 "올해 3분기(9월말)까지 시장 흐름은 그간 누적된 실거주자의 움직임이 예상보다 컸고 기준금리 인하를 선반영한 시장금리 인하 효과로 수도권을 중심으로 상승세가 나타난 것"이라며 "9월 이후 은행권 대출 심사 강화와 전반적인 경기 둔화 등의 영향으로 연말과 내년에는 올해 상반기에 나타났던 가격 상승 수준을 보이기 어려울 것"이라고 분석했다. 건산연은 올해에 이어 내년에도 지역별 부동산 시세 양극화가 지속될 것으로 보면서, 수도권은 강보합세를 보이면서 내년 한 해 동안 아파트값이 1.0% 가량 오르는 반면, 지방은 1.0% 빠질 것으로 예상했다. 반면 가계대출 규제 효과가 오래가지는 못할 것이라는 관측과 기예고된 서울·수도권 입주량 감소 등은 '집값 상승론'에 힘을 싣고 있다. 한국개발연구원(KDI) '가계대출 규제의 규제 영향 분석 연구' 보고서에 따르면 대출 규제가 직접적인 효과를 내는 기간은 6개월에 그쳤다. 연구를 맡은 유경원 상명대 경제금융학부 교수는 "15억원 초과 아파트에 대한 대출을 금지 시킨 지난 12·16 대책 후 분기별 효과를 분석한 결과, 도입 직후 2개 분기까지는 규제 영향이 통계적으로 유의미했지만, 이후에는 효과가 없었다"고 분석했다. 부동산R114에 따르면 수도권 아파트 입주 예정 물량은 올해 16만9996건에서 내년 12만8734건, 2026년 7만3575건으로 감소 폭이 갈수록 커질 전망이다. 이처럼 당면한 새 아파트 공급 부족은 실수요자들의 불안 심리를 자극하고 매도자(집주인) 우위 시장을 부추길 수 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "최근 거래량이 줄었지만 가격이 빠지는 건 아니고 공급 부족, 전셋값 상승세 등을 고려하면 앞으로도 아파트 매매가격이 하락할 가능성은 낮고, 수요자들의 관망세가 오래 유지되지는 않을 것"이라며 "은행권의 대출 조이기 강도가 약해질 수 있는 내년 초부터 거래가 살아날 것으로 본다"고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "올해 말까지는 추가 금리 인하가 쉽지 않고, 대출 금리도 오르다 보니 당분간 시장이 숨 고르기에 들어갈 것"이라면서 "신축이 부족한 상황이라 준신축 및 저평가된 지역으로 수요가 움직이면서 상승 거래가 계속 이어질 것"이라고 내다봤다.