용도변경 가능해진 생숙… 추가비용 부담에 수분양자 ‘울상’
기부채납 및 안전기준 충족 시 수천만원대 추가비용
2025-11-26 최한결 기자
매일일보 = 최한결 기자 | 생활형 숙박시설 용도변경이 가능해지는 등 규제가 완화됐지만, 수분양자의 금액 부담은 여전한 것으로 알려졌다.
26일 부동산업계에 따르면 최근 강서구 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’는 서울 시내에서 생숙이 오피스텔로 용도 변경된 첫 사례가 됐다. 지난 8월 서울시가 마곡 도시관리계획 지구단위계획을 변경해 오피스텔로의 변경을 허용했고 강서구청이 최종 허가해 지난 5일 사용승인이 완료된 것이다. 이와 관련 장우철 국토부 건축정책관은 “획일적 규제에서 보다 유연하고 탄력적인 규제로 방식을 전환해 생숙 소유자들이 감내할 수 있는 비용으로 오피스텔로 용도를 변경할 수 있도록 했다”며 “합법 사용의 길이 열리며 사업자와 소유자들의 숨통이 트일 것으로 본다”고 말했다. 다만 용도변경 과정에서 200억원 규모의 기부채납을 포함한 조건이 제시된 것으로 알려졌다. 총 876실 규모인 만큼 만약 이를 수분양자가 기부채납 비용을 부담할 경우 세대당 약 2280만원의 추가 분담금이 발생하는 셈이다. 다른 생숙들도 마곡 롯데캐슬 르웨스트 사례처럼 기부채납을 할 경우 가구당 수천만원이 소요될 것으로 보인다. 국토교통부가 지난 10월 16일 발표한 생활숙박시설 합법 사용 지원 방안에 따르면 오피스텔로 용도 변경할 경우 발생하는 비용은 신청자가 부담해야 한다. 이에 따라 수분양자나 소유주 입장에서는 추가 비용 발생에 따른 비용 부담에 대한 소송전이 이어질 것이라는 전망이 나온다. 당연히 생숙 수분양자들의 반응은 부정적이다. 수도권에 생숙을 분양받은 A씨는 “분양가만 몇 억원에 달하고 대출도 막고 이자비용에 생숙은 집으로 사용 못한다 했다가 이제 변경해준다고 하는데 용도변경을 위한 비용을 감내할 수 있는 비용으로 설명하는 게 맞는지 모르겠다”고 토로했다. 마곡 롯데캐슬 르웨스트 수분양자 B씨는 “처음 분양 받을때 집처럼 사용할 수 없는 시설이라는 사실도 몰랐는데 용도변경을 위해 수천만원의 추가 비용을 부담하라고 하니 황당하다"며 "분양가와 대출로도 부담이 큰데 기부채납 비용까지 떠안으라는 건 가혹하다. 초기 설명도 없었고 정부가 감내 할 수 없는 비용이라지만 실상은 수분양자에게 과도한 부담이 전가되고 있어 억울하다”라고 말했다. 성능 위주 설계 통과 시 복도 폭이 1.8m 미만이어도 주거용도에서 요구하는 안전성능을 충족했다고 인정하도록 건축법 개정 발의 예정이다. 예상 소요비용이 300세대 이상 세대 당 30만원 내외, 100~300세대 가구당 100만원 내외 정도이다. 기부채납을 하거나 주차장 및 복도 폭 기준 완화 기준을 만족시키려면 수분양자나 소유주들이 이를 부담할 가능성이 크다. 실제로 전남 여수의 ‘웅천 자이더스위트’ 생숙 소유자들은 가구당 비용을 3000만원씩 분담해 주차장을 외부에 설치한 뒤 오피스텔로 용도 변경을 마쳤다. 서울 및 수도권은 주차장 부지를 확보하는 것도 어렵고 설사 확보했더라도 땅값이 비싸 금전 부담이 더 크다. 일부 사업지는 시행사가 부담할 수도 있지만 이미 분양과 준공이 완료돼 시행사가 청산한 경우에는 꼼짝 없이 분양자들이 비용을 부담해야 한다. 시행사가 청산을 하지 않았다면 소유주들이 비용을 부담하고 향후 시행사에 민사소송을 제기 구상권을 청구할 것으로 전망된다. 이와 관련 김인만 부동산 경제연구소장은 "생활형 숙박시설과 오피스텔의 법적 기준 차이로 용도 변경 시 형평성 문제가 발생한다"며 "생숙은 초기 분양가가 낮아 오피스텔 구매자에게 불이익을 줄 수 있고 용도 변경 시 추가 비용이 발생해 수분양자에게 부담을 줄 수 있다"고 말했다. 그는 개선사항으론 "다만 용도 변경 시 발생하는 추가 비용에 대해 정부 및 지자체가 일부 지원하거나 세금 혜택을 제공함으로써 수분양자의 부담을 경감시킬 수 있다"며 "특히 저소득층 수분양자들에게는 금융 지원 및 세금 혜택 등을 통해 부담을 덜어주는 방안도 필요하다"고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 "정부는 용도 변경 시 발생하는 추가 비용에 대해 명확한 부담 기준을 설정하고 수분양자들이 예상할 수 있도록 사전 고지해야 한다"며 "특히 비용을 공정하게 분담할 수 있도록 수분양자와 소유주가 공동으로 부담하는 방식으로 법적 기준을 마련해야 한다"고 말했다. 그는 이어 "수분양자 입장에선 손실을 모두 보전할 수는 없으므로 기부채납을 선택하거나 생숙 운영을 통해 수익을 창출하는 방안을 모색해야 한다"며 "다만 기부채납 비율이 과도하다면 정부가 비율을 조정하는 방식과 비용의 일부를 부담하는 방식으로 지원할 필요가 있다"고 말했다.