탄핵정국과 주택공급을 위한 개발제한구역 해제

지난 14일 윤석열 대통령의 탄핵소추안 가결로 우리는 한고비를 넘겼다. 하지만 정치적 변수가 완전히 해소된 것은 아니어서 대외적으로 국가신인도와 기업 신용도는 물론이고 내수경제에도 부정적인 영향이 지속될 것으로 보인다.

이는 향후 부동산시장까지 충격으로 다가올 것이다. 그렇지 않아도 가계부채가 증가해 정부는 지난 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행하고 제1금융권을 비롯해 대부분 금융권에서 주택담보대출과 전세금 대출을 중단한 상태로 부동산시장은 거래가 줄어들면서 위축되고 있다. 

더 큰 문제는 이번 사태에 따라 여야가 국회에서 계류 중인 주택 공급 관련 법안들을 조속히 처리하지 못해 공급에 문제가 발생할 수 있다는 점이다. 앞으로 대출 규제 완화 등 수요가 살아나면 주택공급 부족 현상으로 가격이 상승할 가능성이 크다. 

왜냐하면 2021년 8월부터 기준금리가 상승하면서 주택 인허가 물량이 대폭 감소했기 때문이다. 착공물량과 준공물량, 입주 물량이 모두 감소해 주택 부족 현상이 나타날 것으로 전망된다. 

인허가 이후 착공을 한 물량만 살펴보면 금리 인상 이전 연평균 42만9000가구를 공급해 왔는데 2022년에는 38만3000가구, 2023년 24만2000가구 그리고 올해에는 17만3000가구밖에 착공하지 않아 3~4년 이후 입주 시점에는 입주 물량이 턱없이 부족할 수밖에 없다.

상황이 이렇다 보니 국토교통부는 지난달 5일 ‘주택공급 활성화 방안(8.8)’의 후속 조치로 양질의 주거와 일자리 제공이 가능한 서울과 서울 경계로부터 약 10㎞ 이내 개발제한구역 4곳에 5만 가구 규모의 신규택지 후보지를 발표했다.

서울의 경우 강남 생활권인 서초구 서리풀지구에 2만 가구를 공급하겠다고 선정했으며 경기도는 개발 압력이 높고 난개발 우려가 있어 체계적 개발이 필요한 고양 대곡 역세권에 0.9만 가구를 비롯해 의왕 오전 왕곡지역에 1.4만 가구, 군부대가 있어 오랫동안 개발되지 못한 의정부 용현지역에 0.7만 가구 등 3개 지구 3만 가구를 선정했다. 

정부가 발표한 지역들은 이미 녹지가 훼손되어 환경적 보전 가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트지역)과 공장·창고 등이 난립해 난개발이 발생 중이거나 우려되는 지역으로 계획적·체계적 개발이 필요한 곳이라고 한다. 

이번에 해제하는 지역은 수도권 집중을 최소화하는 범위 내에서 기존 도심과 연계해 자족 기능을 갖춘 통합생활권을 조성해 수도권 내 분산 다각화에 기여할 수 있는 성장거점으로 조성할 계획이라고 한다. 이는 개발제한구역 지정 목적과는 거리가 멀고 서울의 주택공급을 늘려 주택시장 안정화에 기여하고 자 개발제한구역을 해제하는 이유이기도 하다.

다만 혼란스러운 탄핵 정국 속에서 사업이 계속 추진될 것인지 의문이다. 그나마 다행인 것은 여야 모두 주택공급이 부족하다는 인식은 갖고 있다는 것이다. 또한 개발제한구역의 해제는 여야 합의로 국회를 통과하지 않아도 된다. 

개발제한구역 해제 면적이 30만㎡ 이상인 경우는 국토교통부 중앙도시계획 위원회 심의를 거쳐 장관이 해제하면 되고 30만㎡ 미만인 경우에는 시·도지사가 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 해제하면 된다.

따라서 이번에 정부가 발표한 개발제한구역 해제를 통한 주택공급은 지장물 및 토지보상비 등이 2025년도 예산에만 포함되어 있다면 문제없이 속도를 내어 빠른 시간 공급이 이뤄질 수 있다. 

물론 개발제한구역이 해제되면 인근지역의 부동산가격 상승과 투기가 발생할 수 있어 해당 지역의 토지거래 허가구역 지정 외에도 수시로 정부는 인근지역 부동산가격 동향을 모니터링하고 그 대책도 마련해야 한다. 

이번 정부가 개발제한구역을 일부 해제하는 곳은 그 지정 목적과 달리 개발제한구역으로서의 효용성이 떨어지는 지역으로 이를 개발해 서민주택 공급을 위해 사용한다는 측면에서 큰 의미가 있다. 

사실 개발제한구역은 우리 미래 세대에게 남겨줄 마지막 자산이다. 그래서 해제 역시 엄격한 기준과 심사를 통해 개발해야 할 것이며 그 결과도 미래세대를 위해 사용되어야 한다.