[전문가 기고] 탄핵 불확실성, 부동산시장 덮친다

김인만 김인만부동산경제연구소 소장  |  2024년 12월 대통령 탄핵안이 국회에서 가결되며 불확실성이 부동산시장을 덮쳤다. 헌재 결정이 나오기 전까지 투자심리 위축에 따른 거래절벽은 불가피해 보인다.

한 치 앞도 내다볼 수 없는 불확실 시대를 예측하기 위해 지난 2016년 탄핵시절로 돌아가 보자.

지난 2016년 서울 집값은 2012년 바닥을 찍고 강남 재건축을 중심으로 상승속도를 높이던 시절이었다. 집값이 오르자 지난 2016년 11·3 대책으로 집값 잡기에 나서기도 했고 11월 미국 트럼프 당선으로 미국발 불확실성이 그 어느 때보다 큰 시점인 12월 탄핵당하며 부동산시장은 순간 얼어붙었다.

서울아파트 실거래가격 매매지수를 살펴보면 지난 2016년 탄핵 전 11월 91.8에서 탄핵 후 12월 91.2, 2017년 1월 91까지 떨어졌다. 탄핵이 결정된 3월 91.7로 회복한 후 문재인 대통령이 당선된 4월 91.9까지 올랐고 취임한 5월엔 93.4로 껑충 뛰어올랐다. 조정은 됐지만, 생각보다 집값 하락폭이 크지 않았음을 알 수 있다.

서울아파트 거래량을 살펴보면 지난 2016년 10월 1만2146건에서 11·3 대책이 나오고 트럼프가 당선된 11월 5748건으로 크게 줄었다. 탄핵 직후인 12월 4225건에서 2017년 1월 3733건으로 뚝 떨어졌다가 3월 8594건으로 회복세를 보였다. 4월엔 9360건 5월엔 1만5000여건으로 빠르게 회복했다.

지난 2016년 12월 탄핵으로 투자심리가 위축되면서 거래량이 급감했지만, 2017년 4월 불확실성이 제거되면서 큰 폭의 가격하락으로 연결되지 않았음을 알 수 있다. 4개월 정도 짧게 지나갔으니 망정이지 6개월 이상 지속했다면 서울 집값이 본격적으로 하락했을 수도 있었다.

현재 부동산시장은 △소득대비 높은 집값 부담 △올해 7월·8월 단기급등 피로감 △대출규제 영향 △경기침체 우려 △미국 트럼프 불확실성 △국내 정치 불확실성까지 악재가 엎친 데 덮쳤다.

오는 2025년 1분기까지 투자심리 위축에 따른 거래량 감소는 불가피하다. 정말 중요한 것은 부동산시장을 덮친 불확실성이 오는 2025년 2분기에 제거되거나 하반기까지 전이되느냐는 것이다. 2분기에 제거된다면 하반기는 충분히 반등할 수 있다.

오는 2026년 서울아파트 입주 물량 부족에 따른 전셋값 상승 및 2~3차례 정도 인하여력이 있는 기준금리 인하 등 긍정 요인은 대기하고 있다. 다만 탄핵으로 인한 국정마비 사태가 장기화할 경우 불확실성 공포가 시장을 지배하게 되면서 2차 하락 가능성도 있다.

그렇다고 지나친 두려움이나 걱정할 필요는 없다. 실수요자들은 오히려 조정받는 오는 2025년 상반기가 내 집 마련 절호의 타이밍이 될 수 있다. 실수요자들은 평균 7년 이상 보유한다. 이것 또한 지나가기 때문에 7년 후 지금보다 집값이 올라가 있을 확률이 더 높다.