[매일일보] 그렇다면 앞으로의 부동산 투자는 어떨까?우리나라는 가용 국토가 좁고 수십 년간의 경제성장으로 인해 매우 빠른 속도로 도시화가 진행되었다. 그 결과 가뜩이나 높은 인구밀도는 도시를 중심으로 더욱 직접화되고 도시의 부동산 가격은 지속적으로 상승하였다. 대부분의 사람들은 경제성장의 파이를 부동산 투자, 특히 아파트 분양과 적금에 대한 투자로 충분히 보상받을 수 있었으며, 이 대열에 올라타지 못한 사람들은 자산 양극화의 희생양이 될 수밖에 없었다.우리나라의 가구 수는 대략 1500만이며 거주용 부동산의 시가총액은 약 6000조에 이른다. 이는 한 가구당 평균 보유액이 4억 원이며, 이는 GDP의 6배가 넘는 수준이다. 세계의 부동산 시가 총액이 GDP의 약 3배 수준임을 감안할 때 우리나라의 거주용 부동산에 대한 평가는 상당히 높은 수준임을 알 수 있다.이렇게 높은 거주용 부동산에 대한 평가가 앞으로 지속되기 위해서는 꾸준한 신규 주택 수요와 함께 노후 주택 철거 및 자연재해 등 멸실에 따른 대체수요가 뒷받침되어야 한다. 그러나 2005년까지 35만 가구를 유지하던 우리나라의 신규 주택 수요는 그 후 급속하게 감소하여 2010년에는 25만으로 2020년에는 10만으로 2030년 경에는 마이너스로 떨어질 것으로 예상된다. 이러한 순수 신규 주택 수요가 충족되기 위해서는 그만큼 새로운 택지를 개발해야 하고, 이는 또한 토지수요를 발생시킨다.그렇다면 2010년부터는 신규 택지수요도 감소할 것이다. 우리나라의 토지가격에는 고 평가되어 있는 만큼 이미 미래 개발가치가 반영되어 있어, 택지 수요 감소가 발생할 경우 급락할 가능성이 매우 높다. 대체수요의 경우, 신규 주택 수요와 달리 신규 토지 수요를 동반하지 않기 때문에 2010년 택지 수요로 인한 토지수요가 급격히 줄어들면서 전체 부동산 시장이 급랭할 가능성이 크다.결국 과거에는 분양만 받고 큰 평수로 늘려가다가 여유가 생기면 한 채를 더 사는 방식으로 무조건적인 투자를 해왔지만 앞으로의 부동산 시장은 상당히 변동성이 커지고 수익이나 손실의 편차도 확대될 것이다.따라서 부동산시장에서도 부동산에 대한 기존의 투자욕구를 감당하고 이러한 위험이나 변동성에 대비할 수 있는 펀드시장이 활성화될 가능성이 크다. 단, 그러기 위해서는 투자자들의 시장붕괴로 인한 직접투자의 위험성을 학습하는 과정이 필요하다. 따라서 현행 부동산시장은 향후 10년 이내 급락하고, 그로 인해 시장이 재편되는 과정을 거쳐 현재의 주식시장과 같은 투자 패턴으로 정착될 가능성이 매우 높다.그렇다면 장기 하락의 가능성이 높은 부동산 시장에서 이런 현상이 전국적인 양상으로 진행될 것인지 아니면 지역별 편차를 보일 것인지 알아보자.