내년부터 주택담보대출 받기 까다로워진다

'분할상환' 원칙으로 소득심사 강화

2016-12-14 박동준 기자

[매일일보 박동준 기자] 내년부터 은행권에서 주택담보대출 과정에서 소득 심사를 강화 대출을 받기 까다로워진다.14일 금융위원회와 은행연합회는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 우선 내년부터 신규 주택담보대출은 원금과 이자를 동시에 갚는 분할상환 원칙으로 진행된다.차주의 상환 능력을 중시하겠다는 것으로 수도권은 내년 2월부터, 비수도권은 내년 5월부터 시행된다.앞서 지난 7월 금융위원회, 금융감독원, 한국은행, 기획재정부, 국토교통부 등 관련 정책당국은 ‘가계부채 관리협의체’를 구성, 가계부채 종합 관리방안을 공동으로 마련해 발표한 바 있다.이날 나온 가이드라인은 정부의 가계부채 대책을 구체화한 후속조치로 실제 은행 업무 현장에서 반영되는 업무지침서 성격이다.가이드라인 주요 내용을 살펴보면 은행은 모든 주택대출 신청자의 소득을 면밀하게 파악해 채무상환능력을 평가한다.소득증빙의 자료는 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득을 제출하는 것을 원칙으로 한다.다만 증빙소득을 확인하기 어려운 경우 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득을 활용토록 했다.총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않은 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 있었지만 최저생계비는 집단대출, 3000만원 이하 소액대출에 한해 제한적으로 허용키로 했다.주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해진다.원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 ▲신규 주택구입용 대출 ▲주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) ▲주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 ▲신고소득을 적용한 대출 등이다.해당 조건에 속하지 않는 대출 등은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출을 할 수 있다.또한 대출자 부담을 덜기 위한 예외 규정도 마련됐다.재건축 아파트 등의 중도금 집단대출이나 불가피한 채무 인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정된다.학자금, 의료비 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우 비거치식 상환원칙에서 빠진다.신규 변동금리부 주택담보대출을 취급할 때는 ‘상승가능금리(stress rate)’를 추가 활용해 대출한도 산정에 활용키로 했다.상승가능금리는 한국은행이 발표하는 신규취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시하기로 했다. 이달을 기준으로 한 상승가능금리는 2.7%다.은행권은 상승가능금리를 토대로 산정한 DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 유도하거나 80%를 초과하지 않는 선에서 대출 규모를 안내하도록 할 방침이다.이밖에 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했다.이를 위해 각 금융권의 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출한다.DSR이 은행에서 판단하는 적정 수준을 초과하는 대출자에 대해서는 은행이 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행하기로 했다.한편 금융당국은 이번 대책에 따른 풍선효과로 보험권의 대출 수요가 이동할 수 있다고 판단, 보험협회 중심의 태스크포스를 구성하기로 했다.태스크포스는 내년 하반기 시행을 목표로 ‘보험권 여신심사 선진화방안’을 만드는 작업에 착수했다.