[매일일보] 최근 주택시장이 위축되면서 비교적 세금, 전매제한 등의 규제로부터 자유로운 수익형 부동산에 대한 관심이 어느 때보다 높다. 그 중에서도 수익형 부동산의 대표인 상가가 스포트라이트의 중심권으로 떠오르고 있다. 그러나 상가투자는 고수익 고위험이 공존하는 투자상품이라 순간의 잘못된 판단으로 수익은 커녕 애물단지로 변할 가능성도 높으므로 물건을 둘러싼 현재의 환경을 분석하고 심지어 미래의 흐름까지도 냉철하게 읽어낼 줄 알아야 한다. 때문에 투자자들에게 있어 발품은 곧 수익이라는 공식을 잊어서는 안 되며, 필히 투자 대상지를 여러 차례 방문하고 계량화된 객관적인 정보를 수집해야 한다. 특히 기존 매물보다 신규 상가를 분양받는 경우라면 고려해야 할 점이 한 두 가지가 아닌데 우선 팔려는 매도자의 입장과 사려는 매수자의 입장은 분명 평행선임을 잊어서는 안 된다. 따라서 업체 측이 제시하는 일방적인 제안에 휘둘려서는 안 되며 투자에 앞서 상가 분양시장 내 메커니즘을 제대로 이해해야 한다. 일단 물건 선별에 있어 접근성과 아울러 고객의 눈에 쉽게 들어올 수 있는 가시성이 뛰어난 점포를 선택하는 것이 좋다. 이를 위해서는 상가 평면도를 명확히 이해해야 한다. 평면도는 건물 각층의 출입문, 엘리베이터, 화장실, 복도 등의 내부 배치를 위에서 아래로 내려다 본 평면 상태를 나타낸 도면을 말한다. 그러나 투자자에 따라서는 평면도상으로 보여지는 물건에 대해 자칫 우량상가로 오인할 수 있어 명확한 이해가 뒤따라야 한다. 우선 도면상에 보여지는 출입구는 층별로 주출입구 라인인지 또는 부출입구 라인인지에 대해 정확한 구분을 해야 한다. 상가의 규모에 따라서 소비층의 움직임은 주출입구와 부출입구간에 현격한 차이가 나기 때문이다. 더욱이 엘리베이터가 주출입구와 부출입구 두 방향으로 나줘져 있다 해도 소비층은 후미진 곳 보다는 늘 습관적으로 출입하는 주 출입구 쪽의 엘리베이터를 이용하게 돼 있어 가시성이 떨어진 부출입구 쪽의 상가라면 입점 후 임차인 모집에 난항을 겪을 가능성은 클 수밖에 없다. 지하철역과 연계된 상가라도 지나치게 안쪽에 위치한 점포도 마찬가지다. 또한 분양 상담 시 그리 염두에 두지 않았던 기둥이 준공 후 골칫거리가 되는 경우가 더러 있으니 기둥의 위치에 대해서도 계약 전에 따져봐야 한다. 만약 기둥이 상가 내부에 있다면 기둥의 크기만큼 실제의 전용면적 부분은 빠지게 되며 입점 업종의 제한으로 점포 활용도 면에서도 불리해진다. 1층 코너상가도 후면부 코너상가를 전면부와 동격으로 이해해서는 안 되며 소비층의 접근을 차단해 우회해서 상가를 이용하게 하는 상가 앞 조경의 설치계획 여부 등도 간과해서는 안 된다. 일반적으로 역세권 상가는 유동인구가 풍부해 경기에 영향을 덜 받아 늘 투자자들의 관심이 높다. 그러나 역세권 상가라 해도 위에서 언급한 바와 같이 지나치게 폐쇄적 구조로 설계돼 투자점포의 가시성이 현저하게 제로인 상가는 투자대상에서 제외하는 것이 좋다. 지하철 통로와 연결된 역세권 상가, 무조건 대박일까?
강남․양재역 연결 상가, 입점 1년 넘도록 공실률 골치
앞으로는 역세권 상가에 대해서도 우량과 불량의 선별이 뒤따라야 한다. 특히 지하철 통로와 연결돼 유동인구가 대거 유입된다는 분양업체 측의 설명에 무작정 매료 되서는 안 된다. 이미 강남역, 양재역 등에서 지하철 연결 층 상가가 입점 1년이 넘도록 많은 공실률을 보였기 때문이다. 보행동선이 단절된 골목상가는 무늬만 역세권 상가일 가능성도 농후하다. 상권 내 상가 공급량이 많아 투자성이 떨어지는 곳도 그렇지만 건물 내 점포수가 과잉돼 임대수요를 소화시키지 못하는 사례도 일부 주상복합상가나 테마상가, 아파트형공장 상가 등에서 여실히 문제점으로 드러나고 있으니 투자대상 내 입점 점포수 점검도 필수사항이다. 기존상권과 연계돼 기획된 전문상가 투자도 신중해야 한다. 또한 역세권 상가라도 출구별 활성편차가 심하므로 역세권 상가의 의미를 더욱 세분화해서 접근해야 한다. 소비층의 심리를 이용해 일부 업체의 ‘전매 보장’ 영업방식에 대해서도 각별한 주의가 요망되고 있다. 특히 전매가 힘든 층과 위치의 점포에 대한 단기차익의 프리미엄을 보장해 준다는 유혹은 더욱 조심을 해야 한다. 무엇보다 총 분양대금 중 계약금 10%만 가지고 전매 후 원금을 제외하고도 수백에서 수천만원의 이익금을 챙길수 있다는 막연한 기대감을 갖는 단타성 투자성향을 보이는 투자자들도 적지 않아 불량물건 전매를 부추기는 요인도 문제다. 아울러 소문난 상가라도 층별, 위치별 가치가 다르고 여전히 경기침체에 따른 예비 수요도 적어 실제 전매 가능성이 높은 상가는 별로 없다는 점은 유념해야 한다. 상가의 대출비율은 일반적으로 30%다. 간혹 40-50%를 알선해주는 경우도 있으나 대출비율이 높으면 이자부담도 크고 상가 입점 후 공실의 위험을 대비해야해 30%정도를 유지하는 것이 좋다. 지역적 호재에 지나치게 관심을 두지는 말아야 한다. 왜냐하면 상가는 개별적 특성이 강해 투자에 있어 층별, 위치별 선택이 매우 중요할 수밖에 없다. 상권의 범위를 너무 포괄적으로 잡아 상당히 거리가 먼 지역의 지하철 개통 및 관공서 건립, 아파트 입주 등의 호재가 투자 물건지에 직접적인 영향을 미친다고 보기 어렵기 때문이다. 다만 상권력을 판단하는 기준으로서 유입 가능성이 높은 소비층의 범주로만 이해를 하는 것이 좋다.
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