[156호 경제] 9월 이후 부동산 시장 전망은 어떨까?오는 9월부터 적용되는 분양가 상한제, 분양가 원가공개, 청약가점제 등 부동산 정책 시행을 앞두고 실수요자들의 관심이 향후 시장전망에 쏠리고 있다. 게다가 연말 예정돼 있는 대통령 선거(제17대)도 부동산 시장에 또 다른 변수로 작용할 전망이어서 수요자들은 ‘돌다리를 두들기고 건너는’ 분위기이다. 이는 올 하반기 부동산 시장이 어느해 보다 어려울 것으로 예상되기 때문이다.닥터아파트 이영호 선임 애널리스트는 “올 하반기 부동산 시장은 어느 해 보다 어려울 것으로 전망된다”면서 “이는 올 12월 대통령 선거뿐만 아니라 분양가 상한제, 청약가점제 등 청약제도를 뿌리째 흔들어 놓는 변수가 많기 때문”이라고 말했다. 분양가 상한제, 가격인하는 지역에 따라 달라
건교부 “표준건축비 등과는 달리 토지비용 지역따라 다르기 때문”
분양가 상한제와 청약가점제는 올 하반기 주택시장에서 가장 큰 변수로 작용할 전망이다.
우선 분양가 상한제는 아파트 분양가격을 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비, 택지비 등을 더해 결정하는 것으로 공공택지에 이어 9월부터 민간택지까지 확대·적용된다.건설교통부는 분양가 상한제 시행을 위해 지난달 24일 분양가 상한제 주택에 분양가를 결정하는 기본형 건축비를 발표했다.건교부에 따르면 기본형 건축비 분양가는 전용면적 85m2 이하는 3.3㎡(1평)당 431만8천원, 85m2 초과는 439만1천원으로 각각 잠정 결정됐다. 건교부는 분양가 상한제를 도입·시행할 경우 분양가가 인하되는 만큼 주택시장에 안정을 가져올 수 있을 것으로 전망하고 있다.그러면 건교부의 전망대로 분양가 상한제가 도입될 경우 9월 이후 분양되는 공동주택의 가격은 내려갈 수 있을까?굳이 정답을 내려야 한다면 ‘반드시 그렇지는 않다’는 것이다.분양가 상한제가 실시된다 해도 분양가가 내려가기도 하겠지만 분양가격이 올라가는 현상도 발생하기 때문이다.건교부 기본형 건축비를 기준으로 실제 택지비용이 나와 있는 인천경제자유구역과 파주택지개발지구를 예로 들어 추정해 보자.먼저 인천 청라지구 1단계 사업장 중소형의 경우, 택지비용은 3.3㎡당 245만원, 기본형 건축비 431만8천원, 가산비 3.3㎡당 80만~1백만원 등을 합하면 3.3㎡당 예상되는 분양가는 750만～7백75만원 선이다.그러나 이렇게 산출된 3.3㎡당 예상 분양가 750만～775만원은 인근 서구 지역보다 높은 것으로 나타났다.올 7월 말 현재 인천 서구 당하동 99~128㎡(30평형대) 3.3㎡당 매매가는 737만원선이기 때문이다. 굳이 따른다면 99㎡(30평)을 기준으로 총 분양가가 최고 1천140만원(30평X38만원)이 비싼 셈이다.그러나 파주 신도시지역은 청라지구와는 달리 분양가 상한제 적용시 낮은 것으로 분석됐다. 파주신도시의 중소형 땅값은 366만6천원이다. 여기에 기본형 건축비와 가산비(1백만원 추정) 등을 합하면 분양가는 약 898만원으로 추정된다. 반면 파주 교하읍 99~128㎡(30형대) 3.3㎡당 매매가는 9백80만원 선이다. 파주의 경우 분양가 상한제 적용시 분양가가 낮다는 것이다.이같이 분양가 상한제가 적용됨에도 불구하고 지역에 따라 분양가격이 높고, 낮은 현상이 발생하는 것은 택지비용 때문이다.기본형 건축비, 가산비 등 분양가 상한선에 결정적인 역할을 하는 항목들은 거의 정해져 있는 반면 택지비용은 지역에 따라 차이가 있기 때문이다.건설기술연구원 이유섭 박사는 “정부가 오는 9월부터 분양가 상한제를 실시하는 것은 분양가를 인하, 시장을 안정시키기 위한 것”이라며 “지역에 따라 분양가가 높게 나오는 것은 택지의 가격이 지역별로 차이가 있기 때문”이라고 말했다.한편 분양가 상한제가 적용되는 9월 전, 그러니까 8월 말까지 주택사업시행인가 신청을 마치지 못한 재건축, 재개발 아파트 사업장의 분양가는 9월부터 적용되는 분양가 상한제 기준을 적용받게 된다.따라서 이때 적용되는 땅값도 매입가격이 아닌 감정가로 정해지게 되며 이미 (시행사 등이) 사들인 토지가격은 새로 감정, 감정가의 120%를 초과치 못하게 된다.청약가점제, 그러나 분양가 높으면 유명무실
가격 높으면 청약자들 시장에서 이탈 가능 커
9월에는 분양가 상한제외에 청약가점제도 실시된다. 청약가점제를 도입하는 것은 분양가 상한제 실시 등으로 주택가격이 비교적 싸게 공급될 것이란 예상 때문이다.가점제 도입은 무주택자 등 실수요자에게 더 많이 돌아가도록 하자는 게 취지이다. 청약예금·부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 85㎡(25.7평)이하 민영주택(공공택지 포함)은 현행 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제로 각각 뽑는다.가점제 도입·시행시기는 정확히 9월 1일 이후 분양승인 신청분(주공 등 공공분양의 경우 입주자모집공고분)부터 적용된다.청약가점제는 당첨자를 무주택기간, 부양가족수, 통장가입기간 등 가점점수로 뽑도록 한 것이다.따라서 분양가가 인근 아파트값 보다 낮을 때는 청약가점제가 자리를 잡을 수 있을 것으로 예상된다. 그러나 단점이 있다. 기존 아파트가격이 다시 불안해질 것이란 예상이다.이는 전매금지 기간이 강화됨에 따라 기존 1주택자들이 매매가 자유로운 기존 아파트로 몰릴 것으로 예상되기 때문이다. 그렇다면 분양가가 인근 아파트가격 보다 높을 경우는 어떻게 될까? 후광효과 기대감으로 아파트값이 올라갈 것으로 전망된다. 그러나 여기에도 문제점이 없지 않다. 청약가점제가 유명무실 해 질 것이란 점이다.청약가점제로 무주택자들의 당첨확률은 분명 높아질 것으로 예상되지만, 당첨 확률이 높다고 해서 계약으로 이어지지는 않기 때문이다. 인근 아파트보다 분양가가 높으면 선뜻 계약에 나서기 힘들다는 말이다. 청약자들이 시장에서 이탈할 경우 청약가점제가 유명무실해 질 것이란 이유가 바로 이 때문이다.반면 민간택지에서 공급되는 아파트의 분양가는 기본형 건축비가 적용됨에 따라 상당부분 낮아질 것으로 전망된다.따라서 민간건설사에서 공급하는 분양아파트에 많은 청약자들이 몰릴 것으로 예측된다. 그러나 공급 물량은 많지 않을 전망이다. 건설사 입장에서는 수익 감소로, 분양에 나설 명분이 약해지기 때문이다.민간택지 아파트의 건축비가 낮아질 것으로 예상돼 고가 주상복합도 나오기 힘들 것으로 예상된다. 9월 이후에는 파격적 조건을 내세운 미분양 아파트가 등장할 가능성도 배제할 수 없다. 이유는 간단하다. 분양가 경쟁력에서 밀리기 때문이다.이에 따라 한동안 뜸했던 ‘중도금 전액 무이자 융자’ 등 파격적 조건을 제시하는 미분양 아파트 등장이 예상된다. 9월 이후 분양시장에서는 20가구 미만의 타운하우스 분양이 적지 않을 것으로 보인다. 규모가 작은 타운하우스는 분양가 상한제 및 청약가점제 적용 대상이 아니기 때문이다.여기에 고급주택을 원하는 수요자와 미분양 걱정없이 고수익을 바라는 건설사의 이해가 맞아떨어지기 때문에 공급이 늘어날 전망이다.12월 대선 영향은?
정권교체후 상승세...약보합, 시장은 잠잠
올해는 대통령선거가 있는 해이다. 대선은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?대선을 치르기 3개월 전은 부동산 가격이 안정세를 유지하다 11월과 12월에는 하락세를 보일 것으로 예상된다. 이는 지난 1992년 문민정부 선거와 1997년 국민정부 선거때에도 나타난 공통된 현상이다.국민은행에 따르면 1992년 대선때는 6월 저점을 기록한 이후, 7월 하락세, 8월 상승세, 9월 고점, 10월이후 다시 하락세 등의 과정을 거친 것으로 분석됐다.이는 1997년 대선때도 비슷했다. 97년 6월을 저점으로 9월 고점을 찍은 후 하락세가 이어졌다.2002년 대선때 역시 9월 고점을 기록한 뒤 10월부터 변동률이 낮아져, 12월까지 약보합세를 보였다. 올 17대 대선도 주택시장에 미치는 영향은 과거와 다르지 않을 것으로 예상된다.이에 따라 9월 이후 아파트 매매시장은 매도, 매입이 활발치 않을 것으로 전망되고, 11월과 12월을 기해 소폭 하락세가 예상된다.