[특별기고] 서민주거 안정화 위해 재개발 규제완화 고려해야

[임기수 한국건설산업연구원 연구위원] 문재인 정부 들어 8번째 부동산 안정화 정책이 지난 9월 13일 발표됐다. 서울 및 수도권의 급등하는 주택가격을 안정화시키기 위한 종합부동산세를 중심으로 한 세제강화와 주택의 투기적 수요를 차단하기 위한 임대사업자의 대출 한도 축소를 주요내용으로 하고 있다.

그러나 이번 대책 발표가 투기를 목적으로 주택시장에 참여하고 있는 다주택자 등에게는 주택의 매도를 저울질 할 만큼의 큰 영향을 미칠 것이라는 정부의 기대와는 달리 시장의 반응은 냉랭하기만 하다.

왜 그럴까? 금번 9.13 주택가격안정대책의 핵심이 되는 종합부동산세 개정안을 중심으로 정부의 주거안정방안에 대해 살펴보자. 정부는 이번 개편안을 통해 다주택자에 대한 과세강화를 통해 주택의 매도를 유도해 공급을 확대시켜 주거의 안정화를 꾀하고자 하는 것으로 보인다.

이를 위해 다주택자의 종부세율을 크게 상승시켜 발표했다. 1가구 1주택에 대한 종부세율은 개정 전에 비해 0.2%~0.7% 상승했으나 다주택자(조정대상지역 2주택자)에 대한 종부세율은 최고 3.2%로 개정 전에 비해 0.1%~1.32%가 추가돼 발표됐다.

정부 발표문만 놓고 보면 매년 주택가격의 3.2%를 종합부동산세로 납부하는 것처럼 보일수도 있다. 그러나 과세표준의 의의와 산정방식에 대해 알게 된다면 정부 대책이 시장에 얼마나 영향을 미칠 것인가에 대해 의문을 품게 된다.

종합부동세법 제8조에서는 종합부동산세의 과세표준을 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 1주택자는 9억원을 다주택자는 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 등을 고려해 60%~100%까지의 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 산정하게 돼 있다.

즉, 주택의 시세에다 약 70%(공시가격)를 곱한 후 6억~9억 원을 차감하고 다시 60%를(공정시장비율) 곱해 과세표준이 산정된다. 그리고 이 과세표준에다 종부세율을 곱해 최종 종부세액이 산정된다.

우리가 보통 고가주택의 기준으로 생각하고 있는 강남 압구정동의 한강변 아파트를 대상으로 종부세액을 산정해 보자. 강남 한강변에 23억짜리 아파트를 소유하고 있는 1주택자의 과표는 426백만원이며 종부세는 약 300만원으로 추산된다. 개정 전에 비해 약 90만원이 증가된 금액이다. 급등하는 집값을 잡기에는 한계가 있어 보인다. 성동구와 마포구에 합이 23억 짜리 주택 2채를 보유하고 있다고 가정한 경우 과표는 6억원을 약간 초과해 종부세는 대략 800만원으로 추산된다. 개정 전에 비해 약 250만원의 증가가 예상되나 집값상승에 대한 소유자의 기대를 꺾기에는 역시 부족해 보인다.

한걸음 더 나가 보자. 정부는 최대 3.2%의 종부세를 납부할 수 있어 세금 폭탄을 피하기 위해서는 투기를 위한 주택을 매도해야 한다고 강조하고 있다. 그러나 3.2%의 종부세에 대한 납부대상은 합산시가 176억원(과세표준 94억원 초과)을 초과하는 부동산을 보유하고 있는 다주택자로 한정된다.

종부세율이 두 번째로 높은 2.5%를 내게 되는 대상 또한 합산시가가 98억~176억원의 주택을 보유하고 있는 다주택자이다. 얼마나 많은 납세 의무자가 이 조항에 해당될지 의문이며 이들은 이미 종부세 합산을 피할 수 있는 임대사업자제도를 활용하지 않았을까 하는 생각도 든다.

주택가격의 상승으로 인한 서민의 불안감을 해소하고자 8번에 거쳐 주거안정대책을 내놓는 등 집값을 잡기위한 정책당국의 고민의 흔적은 깊이 엿보인다. 그러나 서울을 중심으로 한 안정적인 주택의 공급 없이 규제와 증세만으로 주택가격을 안정시키기에는 무리가 있어 보인다.

서울에는 세계 10위권의 경쟁력을 가진 국가 수도의 명성에 걸맞지 않은, 사람이 살기 힘들 정도로 노후화된 지역을 많이 찾아볼 수 있다. 재개발규제의 완화를 통해 그들이 원하는 곳에 양질의 주택을 합리적으로 공급한다면 서민의 주거안정과 서울의 도시경쟁력을 함께 높일 수 있는 일거양득의 효과를 낳을 것으로 본다.