[기고] 부동산 투자, 어떻게 시작할까

[임채우 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원] 금융권에서 고객들에게 부동산 투자상담을 하면서 느끼는 건 의외로 고객들의 부동산에 대한 지식이 부족하다는 점이다. 우리나라 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70~80%일 정도로 압도적임에도 불구하고 부동산에 대한 지식이 부족하다는 것은 곧 자산증식의 기회를 놓치고 있다는 것과 같은 말이다.

상대적으로 투자금액이 소액인 부동산부터 관심을 가지고 현장도 돌아보며 부동산에 대한 안목을 키워 나간다면 성공적인 부동산 투자 반열에 오를 수 있다. 7000만원이하로 투자할 수 있는 방법들을 소개하고자 한다.

부동산 투자에 필요한 최소금액은 2000만원이다. 2000만원이 있으면 전세를 끼고 오피스텔이나 다세대주택, 아파트 매입을 검토해 볼 수 있다. 

예를 들어 2억원 이하 원룸형 오피스텔의 신규분양시 계약금 10%만 있으면 되기 때문에 2000만원으로 투자가 가능하다. 신규분양 오피스텔은 계약 후 잔금 납입까지 보통 2년 정도가 소요되는데, 자금이 부족하면 공사 중인 오피스텔이 늘어나고 주변 여건이 성숙되는 시점에 매도하여 차익을 남겨도 되고, 자금여유가 있으면 잔금을 치르고 소유권을 이전한 후 월세로 임대를 놓아도 된다. 

섹션오피스는 상가처럼 층별로 쪼개서 호실별로 분양을 하는 오피스인데, 전용면적 33㎡(10평) 정도면 분양가가 2억원 이내로, 계약금 10%인 2000만원만 있으면 구입이 가능하다. 이 경우도 보통 대출이 40~50%까지 가능하므로 실투자금액이 8000만원~1억원이면 된다.

섹션오피스는 보통 기업체가 입주하게 되므로 임대료를 체납할 가능성이 상대적으로 낮아 안정적이다. 업무 연구 단지로 개발되고 있는 강서구 마곡지구의 최근 입주가 많이 이루어지고 있는데 분양받을 당시 예상했던 임대료보다는 낮게 형성되고 있다. 하지만 향후 2~3년 후 마곡지구 개발이 어느 정도 완료될 경우 임대료 상승과 자산가치 상승을 기대할 수 있다.

다세대주택도 전세를 끼면 5000만원~1억원 정도만 있으면 충분히 구입이 가능하다. 다세대주택은 지하철역에서 도보 5분 이내의 역세권이고 향후 지하철이 개통되거나 업무단지가 형성될 호재가 있는 곳이 투자 가치가 높은 곳이다. 

소형 아파트도 전세를 끼고 매입을 하면 6500만원 내외로 구입이 가능하다. 예를 들어 김포한강신도시의 24평형 아파트는 2018년 기준 매매가가 2억9000만원이고 전세가 2억3000만원이니 취득세와 중개수수료 등을 고려하더라도 6500만원이 있으면 소유권 이전이 가능하다. 김포한강신도시는 오는 7월에 김포공항역까지 운행하는 지하철이 개통될 예정으로 투자차익을 기대할 수 있는 곳이다.

최근 일반투자자를 대상으로 호텔을 실별로 분양하는 경우가 있다. 대표적인 곳은 제주도인데, 분양가가 1억7000만원 내외이고 초기 1년간은 10%~12%정도 확정수익을 제공하고 있다. 단기적으로 보면 유망한 상품이지만 5년, 10년 후 매각시점에 잘 팔릴 수 있을 것인지에 대해서는 시장 상황이 유동적이므로 주의가 필요하다. 

분양상가를 구입해 노후 준비를 할 수도 있다. 3억원짜리 상가라면 초기 자금은 계약금 10%와 1차 중도금 10%인 총 6000만원 정도가 필요하다. 경우에 따라 계약금 10%만 있어도 되는 경우도 많다. 나머지 중도금 50%는 시행사가 무이자로 대출해 주는 경우가 일반적이다. 

그리고 2년 후 잔금 납부 시점에 나머지 30~40%만 있으면 된다. 분양상가는 가격이 비싼 편이므로 수도권에서 3억원 미만으로 1층 상가 구입은 어렵지만, 전용면적 40㎡(12평) 내외의 2층이나 3층 구분상가는 구입이 가능하다. 다만, 상가는 상권의 부침이 심한 편이므로 부동산 투자의 경험이 많은 전문가의 도움을 받을 것을 추천드린다.