[기고] 확 바뀐 부동산 세제, 알아야 세금 줄일 수 있어

종합부동산세의 세율 인상, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소, 1주택자 비과세 요건 강화 등 부동산 관련 세법이 과제가 강화되는 쪽으로 바뀌고 있다. 부동산 세재라는 것이 지금까지는 다주택자의 주된 관심사였다면 이제는 1주택자라도 세금이 많이 발생할 수 있어 세법변경에 대한 숙지가 요구된다.

작년에 종합부동산세 개정안 발표 후 관련 전문가들과 여론 수렴을 거쳐 최종안이 국회에서 확정됐다. 결론은 보유세를 더 강화하는 쪽으로 나왔다. 특히 다주택자의 세율이 1주택자에 비해 더 상향되고 공시가격의 80% 수준에서 납세자의 세부담을 덜어주던 공정시장가액 비율이 당장 올해부터 5%씩 인상돼 2022년에는 100%까지 오른다.

또 1월에 발표된 표준단독주택 공시가격이 크게 오른걸 보면 앞으로 발표될 공동주택과 토지의 공시가격도 오를 가능성이 많다. 세율과 공정시장가액 비율이 동시에 상향되고 부동산 공시가격도 올라 종합부동산세와 제삭세가 작년에 비해 늘어날 가능성이 많다.

이어 소규모 주택임대를 하고 있다면 이제는 세금신고 의무가 생긴다.

그간 세금을 내지 않았던 연간 2000만원 이하의 주택임대수입에 대한 과세가 올해부터 시행된다. 1주택자라도 공시가격이 9억원을 초과한다면 과세대상이다.

주택임대사업자 등록 여부에 따라 세금신고시 기본공제 금액이나 필요경비율이 차등 적용될 예정이므로 본인의 상황을 고려해 결정이 필요하다. 하지만 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택을 임대등록 하더라도 양도세가 중과되고 종합부동산세도 과세되는 것으로 혜택이 많이 축소됐기 때문에 고민이 될 수밖에 없다.

첫째, 고가 1주택자의 장기보유 특별공제요건이 까다로워진다.

1주택자라도 양도가액이 9억원이 넘는다면 발생한 양도차익 중 9억원 초과비율 만큼 양도소득세를 내야한다. 하지만 그대로 세금을 다 내는 것은 아니다. 집을 사서 팔때까지 오랫동안 가지고 있었다면 보유기간별로 공제율을 달리 해 내야 할 세금에서 공제해준다.

이런 장기보유특별공제율은 지금까지 주택을 장기간 보유했다면 적용 가능했는데 이제는 2년 이상 거주해야만 적용 가능해진다. 만약 실제 거주를 하지 않은 상태에서 집을 판다면 보유기간에 따라 최대 80%까지 적용되는 공제율이 30%이하로 대폭 줄어들 수 있다. 이 규정은 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되는데 서울에 소재하는 고가 1주택자들의 주의가 필요할 듯 하다.

둘째, 현재는 일시적 2주택자가 된 경우 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 팔면 양도세가 비과세 된다. 그러나 이제는 주택법상 조정대상지역내 집이 있는 상태에서 조정대상지역내 집을 산 경우 종전주택을 2년내 팔아야 비과세를 받을 수 있다.

계속된 부동산대책과 세법 개정으로 주택을 보유중이거나 팔 예정이라면 법을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 주택임대사업자 등록을 할지 조정대상지역인지 아닌지, 실제 거주는 가능한지, 주택 양도시기뿐 아니라 취득시점도 잘 따져봐야 한다.

추가로 세무전문가의 도움을 받아 복잡한 세법이 어떻게 계속 바뀌었는지 본인에게 어ᄄᅠᇂ게 적용될지도 검토가 필요하다.

세법에서 정한 요건을 하나만 놓치더라도 안내도 될 세금이 발생할 수 있고 적게 낼 것을 많이 낼 수도 있다. 본인의 돈과 직접적으로 관련된 내용들이므로 절세를 위해서라도 꼭 알아야 한다.