안운준
[안운준 에이엠커뮤니케이션즈 대표] KB금융지주 경영연구소에서 발표한 2018 한국 부자보고서에 따르면 부자들의 경제적 은퇴 준비 방법 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것은 41%로 부동산 자산이었다. 반면 일반 서민의 경우 공적연금이 52.6%로 가장 큰 비중을 차지하고 있었다.
부동산 자산의 상대적 안정성을 보여주는 면이지만, 예금보험공사 예금보험연구센터의 보고서에 따르면 부동산이 1% 증가할 경우 가계부채가 0.77~0.79%p 증가하는 것으로 추정됐다.
해당 보고서는 대출금리 구조가 주로 변동금리라는 점과 가계가 보유한 자산이 주로 부동산 자산에 해당하여 향후 금리인상과 부정적 경기변동 발생 시 현금 유동성 확보가 어렵게 되는 등 상당 부분 시장위험에 취약한 특징을 갖고 있는 것이 한국 가계부채의 취약성이라고 지적했다.
하지만 안정적인 미래 자산을 확보하는데 있어 부동산을 배제할 수 는 없고, 근로소득으로만 미래를 대비하기에는 자산 확보가 불투명하다. 따라서 소액의 자산으로 투자 리스크를 최소화 하고, 좋은대출과 나쁜대출을 구별하여 자산증식의 노하우를 쌓아가야 한다.
예를 들어 부동산 경매 투자의 경우 낙찰가를 경락잔금대출+세입자보증금+부대비용과 동일하게 맞추었을 땐 투자금을 최소화 또는 투자금 없이 부동산 투자가 가능하다. 이를 무피 투자 라고도 한다. 또는 낙찰가가 경락잔금대출+세입자보증금+부대비용 보다 낮을 땐 투자시점부터 수익을 만들 수 있다.
이를 플러스피 투자 라고 한다. 이러한 전략이 가능케 하려면 투자자 스스로 많은 발품을 팔아 정보력과 경험을 갖추어야 한다. 섣부른 투자는 오히려 독이 된다. 예를 들어 월세 보증금을 최소 2000만원 이상으로 받을 수 있거나, 오래된 임대목적의 아파트로서 리모델링이 필요한 것, 매매거래량 보다 월세 회전률이 좋은 것 등의 부동산 매물을 선택하는 기준을 직접 경험하며 이해해나가야 한다.
이렇게 부동산 매물과 레버리지 흐름을 이해하는 시야를 만드는 것을 저축활동과 함께 병행하며 중요한 타이밍이 왔을 때 기회로 만들 수 있어야 하겠다.
부동산 실전투자자이자 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자 오은석 대표의 사례를 인용해보겠다. 부동산 시세 매도가격 5000만원 정도 하는 빌라를 4400만원에 낙찰 받았다. 당시 대출은 3900만원(4.5%)을 받았다. 리모델링에 필요한 돈은 450만원, 세금 및 명도비용 등 부대비용은 약 250만원이 들었다. 모든 지출비용은 5100만원(4400만원+450만원+250만원)이었고 임대를 보증금 2000만원에 월세 25만원으로 세입자를 받았다.
총 지출 비용 5100만원에서 대출금 3900만원과 임대 보증금 2000만원을 받아 집을 사고도 오히려 800만원이 수중에 생기는 투자가 된 것이다. 월세도 25만원 중 한 달 대출이자 약 15만원을 제외하면 매월 10만원씩 현금수익이 생기는 구조이다.
이렇듯 부동산은 많은 돈을 필요로 한다는 막연한 선입견을 이겨내자. 대출을 활용해서 이자보다 더 큰 이윤을 낼 수 있는 방법을 찾자. 현재의 소비가 아닌 미래에 투자하자. 기본적인 소비생활 즉 현금흐름에 문제없는 대출을 활용하자. 많은 분들이 현명한 방법으로 미래자산을 형성해 나갔으면 하는 바람이다.