수요공급 불일치·입지·인프라·가격경쟁력 등 작용
주택 수급 조절 필요성·선제적 조치 필요성 등 대두
2019-11-05 최은서 기자
[매일일보 최은서 기자] 미분양 발생은 수요와 공급의 불일치가 주원인이다. '물량 앞에 장사 없다'는 말처럼 수요 대비 공급이 많은 '과잉공급' 현상이 불거지면 미분양이 발생하기 시작한다. 이 뿐 아니라 입지, 인프라, 가격 경쟁력, 가격 상승 여력, 지역 소비여력 등 다양한 요인도 미분양을 발생시키는 요인으로 작용한다. 특히 지방이 미분양 누적으로 몸살을 앓고 있는 만큼 주택 수급 조절 뿐 아니라 미분양 해소를 위한 대책마련이 요구되고 있다.
5일 업계에 따르면 아파트를 짓고도 팔지 못하는 '준공 후 미분양'이 늘어나는 추세에 있다. 특히 올해와 내년에 '준공 후 미분양' 2만~3만호에 달할 것이란 국책연구기관의 경고도 나왔다.
한국개발연구원(KDI)는 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향'을 통해 올해 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 추정했다.
미분양 급증세는 2015~2017년 주택공급 급증에 따른 것으로 분석됐다. 2015년 주택공급물량은 기초주택수요를 35만8000호 초과했고 2016년 32만2000호, 2017년 29만600호를 넘어서 과거에 비해 주택공급물량이 과다했다는 것이다.
미분양 주택의 증가는 지자체 세수와 지역 실물경제, 건설사 재무건전성 등에도 악영향을 끼치는 만큼 대책 마련을 요구하는 목소리도 높다.
국회에서도 지방 미분양 아파트 적체를 해소 방안을 담은 법안이 발의되기도 했다. 김정호 더불어민주당 의원은 공공주택사업자가 지역경기 침체 등으로 발생한 지방 미분양 주택을 일시적으로 매입·임대·관리해 지방 주택시장을 활성화하는 방안을 담은 '지방 미분양 주택 해소 등 주택의 공급 안정을 위한 특별법안'을 대표발의했다.
민간연구기관에서도 선제적 조치의 필요성을 강조하고 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 "지방 주택시장의 리스크는 금융건전성 저하로 이어질 수 있는 만큼 선제적인 조치가 중요하다"면서 "미분양 관리지역에 대해서는 환매조건부 미분양 매입을 시행하거나 주택도시보증공사의 보증건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등의 방안을 모색해야 한다"고 말했다.
다만 모든 미분양 주택의 조건이 동일하지 않은 만큼 정부차원의 대책을 촉구하기에 앞서 지역수요에 따른 조정을 고민하는 것이 바람직하다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "미분양 주택들은 입지조건 대비 비싸거나 지역수요가 부족한 경우가 대부분"이라며 "모든 건설사에 공적자금을 투입할 수 없고 민간주택에도 무조건적인 지원이 쉽지 않은 만큼 시장의 자정을 넘어선 정부 개입을 요구하기는 어렵다"고 밝혔다.