토지시장, 국지적 과열양상서 확산세로 전환국면
3기신도시 토지보상, 내년으로 밀릴 가능성 높아
대토수요, 인접지 자극…주택가격 상승에도 영향
2021-03-08 최은서 기자
신태수
[매일일보 최은서 기자] “정부의 주거복지로드맵, 수도권 30만 가구 공급 계획 등으로 인해 이미 수도권의 토지시장 대부분이 들썩이고 있습니다. 최근 정부가 사회간접자본(SOC) 투자 확대 계획을 밝혔는데, 토지시장엔 상당한 호재로 지가 상승에 더 큰 불쏘시개 역할을 할 것으로 보입니다.”
토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 ‘지존’의 신태수 대표는 3기신도시 등 개발사업 등으로 인해 수도권 토지시장이 과열양상을 보이고 있다고 진단했다. 또 토지시장이 수도권을 중심으로 한 국지적 과열양상에서 확산세로 전환될 국면이라고 분석했다.
신 대표는 “올해 연말이나 내년 초를 기점으로 3기신도시에서만 최소 20조원 이상, 최대 30조원 미만의 토지보상금이 풀리게 될 것으로 관측된다”며 “토지보상금은 토지시장에 국한되지 않고 주택시장도 일정부분 자극할 수 밖에 없는 구조인만큼 부동산 시장 전체로 그 여파가 미칠 것”이라고 전망했다.
다만 3기신도시 토지보상은 당초 정부 목표와는 달리 내년으로 밀릴 가능성에 무게를 실었다. 3기신도시는 대형지구로 기본조사에만 많은 시간이 소요되는데다, 지장물 조사단계에서 비상대책위원회의 무조건적인 반대나 다양한 요구사항 분출 등으로 인해 설득·일부 수용 과정을 거치며 착수 시점이 늦어질 공산이 높아서다.
최근 코로나19의 확산도 토지보상에 부정적 영향을 끼칠 것으로 봤다. 신 대표는 “토지 보상을 위해선 지장물 조사나 감정평가 단계서 대면접촉이 불가피하나, 코로나19로 대면접촉을 꺼리는 분위기가 형성돼 지연이 불가피할 것”이라고 말했다. 반면 “토지시장은 개발사업 호재로 지가가 오르고 활기를 띄는 시장인 만큼, 코로나19의 확산세가 토지시장 투자 위축으로까지 이어지긴 어렵다”고 예상했다.
신 대표는 3기신도시 외에도 토지보상과 관련해 주의깊게 볼만한 지역으로 △성남 복정지구, 성남 금토지구, 성남 서현지구 △남양주시 △고양시 △김포시 등을 꼽았다.
성남 복정지구과 금토지구의 경우 각각 1조원이 초과되거나 1조원에 육박하는 토지보상금이 책정된 것으로 알려져 인접지 위주로 개발사업, 투자 열풍이 불 것으로 관측했다. 남양주의 경우 진접지구를 중심으로 토지보상 중에 있고, 206만㎡ 규모의 양정역세권도시개발사업의 토지보상이 오는 10월경 풀릴 예정이다.
고양시에서도 6조원 이상의 토지보상금이 풀릴 것으로 추산되는 창릉신도시 외에도 올해 경기고양방송영상밸리 도시개발사업과 일산테크노밸리에서 각각 5000억원대 토지보상금이 풀릴 예정이고, 고양탄현공공주택지구도 오는 9월부터 토지보상에 들어갈 전망이다. 김포시에선 김포풍무역세권도시개발사업이 올해 토지보상에 들어가는데 7000억원 규모로 추산된다.
신 대표는 “토지는 일반적으로 개발 발표시점과 보상시점, 준공시점에 오르게 된다”며 “하나의 개발사업이 있으면 통상 30%가 대토를 해 인접 토지시장을 자극하는 만큼, 향후 인접 부동산에 미칠 영향이 주목된다”고 밝혔다.
끝으로 신 대표는 “토지보상 투자는 환금성이 뛰어나 최근 묻지마 투자가 늘어나는 추세인데, 준비되지 않은 투자는 패망의 지름길인 만큼 먼저 전문지식을 갖추는 것이 중요하다”고 당부했다.
한편 지존은 올해 부동산투자신탁(리츠)회사 설립을 추진 중에 있으며 1~2년 이내 상용화를 목표로 인공지능을 기반으로 한 투자가치 평가모형도 개발 중에 있다.