김동환
[김동환 서울사이버대학교 부동산학과 학과장] 오는 15일에 국회의원 선거가 치러짐에 따라 총선 이후 부동산시장 전망에 관심이 커지고 있다. 그렇다면 우리나라 대선이나 총선 등 선거가 부동산시장에 미치는 영향은 어떠할까? 일반적으로 우리들의 관심은 선거가 있는 해에는 자금이 풀려서 시중에 유동성이 크게 증가하고, 부동산시장에 호재로 작용할 수 있는 각 정당들과 출마자들의 선거공약 영향으로 부동산 가격이 상승할 것이라고 기대한다.
하지만 지금까지 선거가 있었던 과거 주택시장 변화는 예상과는 매우 다른 양상을 보여왔다. 부동산시장은 오히려 선거 영향보다는 대·내외적인 전반적인 경기 상황, 주택의 수요와 공급의 차이, 시중의 유동성, 정부의 정책 및 지역 상황에 따른 개발 여건 등에 더 크게 영향을 받는 것으로 분석되고 있다. 특히 이번 4·15 총선은 코로나19에 의한 국‧내외 어려움으로 인해 부동산 관련 개발이나 정책 등의 공약이 시장에 적용되기는 쉽지 않아 보인다.
그동안 역대 대선이나 총선이 있었던 1980년대 이후 주택매매가격은 16대 대선과 월드컵이 열렸던 2002년에 주택가격이 16.43%로 크게 상승했던 것과 2007년 17대 대선이 있었던 참여정부 당시에 3.14% 상승한 것을 빼고는 거의 대부분 오히려 전년도에 비해서 하락한 것으로 나타났다. 즉 과거 총선과 대선이 함께 치러진 1992년도에는 4.97% 떨어졌고, 총선이 있었던 2004년도에도 2.07% 하락했다. 18대 대선이 있었던 2012년도에는 0.03% 떨어졌다. 단지 20대 총선이 있었던 2016년에 1월의 아파트값 상승률은 거의 0.00%였지만 7월에는 0.36%의 상승세를 나타내기도 했다.
특히 역대 총선을 분석한 전국주택가격변동률(부동산114 자료)에 의하면, 총선이 치러졌던 17대(2004년), 18대(2008년), 19대(2012년), 20대(2016년) 총선 전·후 월별 집값 흐름은 시장 상황에 따라서 어느 정도 차이는 있지만, 20대(2016년) 총선을 제외하면 총선 전 3개월 정도는 집값이 강세를 보이다가 총선 후 4월 이후의 집값은 둔화 또는 약세를 보이는 것으로 나타났다. 한 가지 좀 다른 특성을 나타낸 총선은 직전 총선인 20대(2016년) 총선으로, 총선 이후 비교적 꾸준한 강세를 보이던 집값이 10월 이후 연말이 되자 총선 이전 수준으로 상승 폭이 축소됐다.
이와 같이 선거와 관련한 집값이 특히 총선의 경우에는 ‘총선 전 강세, 총선 후 약세’ 패턴을 보였는데 그런 패턴의 의미는 간단하다. 각각의 후보자는 물론 정당도 선거에 승리하기 위해서 공약을 남발하는 경향이 높고 선거가 끝난 뒤에 선거공약을 지키는 비율이 낮기 때문인데, 최근 한 언론에 의하면 20대 국회 공약이행률이 46%에 불과하다는 보도를 하기도 했다.
이번 선거에서도 더불어민주당은 주거안정권 확보를 위한 주택임대차 계약갱신요구권과 임대료 상한제 도입 등을, 미래 통합당은 재개발‧재건축 완화를 골자로 하는 주거환경 개선과 1주택자에 대한 재산세 감면과 공시가격 현실화 속도 조정 등을, 그리고 정의당은 종합부동산세 세율인상과 임대사업자 조세감면 특혜 폐지 등의 부동산 관련 선거공약들을 내세우고 있다. 하지만 유권자들은 단순히 찬란하게 내세우는 부동산 선거공약들에 현혹되지 말고 오히려 선거 후 부동산시장이 어떻게 달라질 건지 냉정한 눈으로 여건을 잘 따져봐야 한다.
오히려 선거 이후 올 하반기에 부동산시장에 영향을 미칠 요인들은 총선보다는 팬데믹(pandemic)을 선언한 코로나19가 얼마나 빨리 종식되느냐의 여부다. 또 세계 경제가 마이너스 성장을 기록할 것이라는 보도와 연일 폭락과 폭등을 거듭하는 주식·환율에 따른 계속되는 금융시장의 불안 등에 더 관심을 기울여야 한다. 특히 4·15 선거 이후의 부동산시장은 코로나19의 충격으로 소상공인과 중소기업은 물론 대기업까지도 매출이 급감함으로써 처한 파산 위기와 근로자들의 대량실업 등의 위험에 직면한 우리 경제가 얼마나 빨리 코로나19를 종식 시키고 금융시장은 물론 실물경제를 빨리 회복시키느냐에 달려 있다고 할 수 있다.
결론적으로 총선에 출마하는 각 정당들이나 후보들이 지키지도 못할 공약들을 남발하기보다는 우리 경제를 하루빨리 정상화시켜서 실물경제는 물론 금융시장을 포함한 우리 경제 전반을 안정시킴으로써 부동산시장도 정상화될 수 있는 이행 가능한 선거공약 제시를 기대해본다.