정비사업에 '신탁방식'도 대안될 수 있다

2021-07-07 기고

[매일일보 기고] 흑석11재정비촉진구역재개발사업은 2017년부터 신탁방식을 도입했다. 도입 당시 초기자금의 원활한 조달, 정비사업비 절감, 신속한 사업추진 등을 장점으로 꼽았다. 2017년 10월 사업대행자 지정고시를 받았고 2년이 넘는 시간을 신탁방식으로 정비사업을 진행 중이다. 신탁사가 참여하면서 적시에 자금이 지원됐다. 신탁사 참여 전까지 협력업체 대여금 또는 서울시가 주관하는 공공자금에 의지했지만 촉진계획 변경이 지연되면서 자금이 부족했다. 특히 정비사업을 반대하는 일부 조합원이 조합설립무효소송을 제기하면서 공공자금도 받을 수 없게되는 경우도 생겼다. 이에 조합은 자금사정이 더욱 악화됐고 업체 용역비는 물론 직원 급여도 지급하지 못하는 상황도 있었다. 이는 조합 운영에 부담을 주고 조합장으로써 활동이 위축되는 악순환이다. 그러나 신탁사가 참여한 이후 조합운영비 및 제반 사업비를 적시에 대여해줌에 따라 자금에 관해서는 조합의 부담이 덜었다. 조합집행부 및 협력업체들도 자금에 대한 고민이 사라져 업무에 매진할 수 있게 됐다. 또 협력업체들도 용역결과에 따라 바로 바로 기성금을 받을 수 있어, 사업을 신속하게 진행할 수 있었다. 또한 신탁사 참여 이후 신탁대행사의 전문인력으로 인허가, 조합운영, 협력업체 선정 등이 지원됐다. 특히 재정비촉진계획 변경 시 구역내 큰 대형교회와 대토 협의 문제가 있었을 때 조합원 의견이 갈라져 갈등이 불거지기도 했지만 다행히 신탁사가 주도적으로 설명회를 개최, 교회 대토 시 사업수지 등을 면밀히 검토해 설명하는 등 위기를 넘기기도 했다. 기도 했다. 결과적으로 대토 덕분에 토지이용계획 합리성과 효율성을 충족, 신축 가구수가 약 50가구 늘어 사업성이 제고되는 성과도 있었다. 이외에도 협력업체 선정 시 입찰공고안 제시, 이사회 및 대의원회에서 입찰 방안과 선정 방법 등 관련 내용을 전문성있게 설명하고 납득시켜 업체 선정과 관련해 조합 내부 잡음 발생을 방지하기도 했다. 또한 선정된 업체들은 다수 실적을 보유한 우수업체가 경쟁력 있는 용역비로 선정돼 조합 사업비 절감도 이뤄질 수 있었다. 그리고 신탁사의 대형 법률자문 법무법인을 통해 자문을 받고 인허가 과정에서 기술적으로 검토할 부분도 신탁사 기술팀을 통해 자문을 받을 수 있어 조합의 부족한 전문지식을 보완할 수 있었다. 이 밖에도 신탁방식으로 시공사 선정 시 단순도급제로 시공사를 선정해 공사비가 절감되고 결과적으로 사업성이 상향되는 장점도 있다. 결론적으로 신탁방식 도입 2년 만에 여러 이슈로 어려웠던 촉진계획 변경 및 건축심의를 완료하고 현재 사업시행인가를 준비하는 등 사업추진이 원활하게 진행되고 있는 상황이다. 신축 가구수 증가 및 용역비 합리화를 통해 신탁수수료 이상의 추가 수입 및 비용 감소가 이뤄질 것으로 예상되면서 신탁 대행자 방식도 재개발 사업의 하나의 방법으로 부상하고 있다.