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[매일일보 기고] 입주권 매매계약은 빈번한 부동산 거래 형태다. 이런 경우에는 주로 입주권이 나온다고 해서 집을 샀는데 알고 보니 입주권이 나오지 않는 경우가 많다. 조합에서 입주권을 줄 수 없다는 거다. 물론 거래 당시에 어느 정도 확인을 하기도 하지만 워낙에 관련 규정이 복잡하니까 거래 당사자도 정확히 모르고 거래하는 경우가 생길 수밖에 없다. 거래가 끝나고 나중에 입주권이 안 나온다는 사실을 알게 되는 때가 보통이다.
그렇다면 입주권 매매계약 어떻게 해야 할까? 몇 가지 확인이 필요하다. 누구한테 확인해야 할까? 우선, 거래 당사자의 말만 들어서는 안 된다. 조합원의 분양자격에 대해서는 도시정비법과 각 시·도의 조례, 조합의 정관이나 관리처분계획 등을 확인해야 한다. 매도인의 분양신청서나 분양예정통지서 등까지 확인할 수 있다면 더욱 좋다.
이런 자료를 바탕으로 매도인에게 분양자격이 있는지 하나하나 따져봐야 한다. 조합에 직접 확인하는 것도 방법인데, 조합에서는 개인정보 차원에서 단순 매수인의 지위에 있는 사람에게는 잘 알려주지 않으려고 할 수도 있다. 따라서 매도인과 공인중개사를 통해서 매도인이 분양자격이 있는지 확인해달라고 요청해야 한다. 보통 매도인과 공인중개사가 매수인에게는 정비사업의 추친 단계나 퇴거예정시기, 정비구역 내 건축물의 행위 제한에 관한 사항, 조합원의 자격에 관한 사항, 임대차계약 등의 계약 기간, 권리 산정기준일, 분담금 추산액, 정비사업비 추산액과 조합원 분담 규모 및 시기 등 관련 정보를 설명할 책임이 따른다. 물론, 매수인도 설명을 무조건 듣기보다는 한 번 더 확인하고, 스스로 의심이 들면 다른 경로나 전문가와의 상담을 통해서 재차 확인하는 것이 필요하다.
그런데 아직 안심은 이르다. 사전 확인을 거쳤어도 사실은 입주권이 나오지 않는 경우였던 때고 있고, 잘못된 자료나 정보로 잘못된 판단이 선 때도 있다. 아무쪼록, 이렇게 입주권을 받지 못하는 상황도 대비해야 한다. 바로 특약을 맺어두는 거다. 매매계약이 입주권을 목적으로 하는 것임을 확실히 명시하자. 예를 들어 보자. “본 매매계약은 ○○㎡ 타입 아파트의 단독 입주권을 목적으로 하고, 만약 매수인이 해당 아파트의 단독 입주권을 받지 못한 경우에 매매계약을 해제할 수 있고, 이 경우 매도인은 대금을 지급받은 날부터 연 5% 이자를 가산하여 매매대금 전액을 반환해야 한다. 위약벌은 1억 원으로 한다” 정도로 특약을 정해야 한다.
이처럼 꼼꼼한 확인과 특약이 있으면 설령 입주권이 나오지 않아 소송 등 법으로 따져 묻는 상황이 오더라도 매수인이 이길 확률이 높다. 그런데 가장 좋은 분쟁 해결은 분쟁을 사전에 피하는 길이 아닐까 싶다. 아무쪼록, 입주권 매매계약도 말 그대로 유비무환인 것이다.