송승현
[매일일보]공공재개발이 주택공급물량 부족이라는 사회적 요구로 발표됐다.
설익은 공공재개발 발표는 시중에 풀려진 3100조에 달하는 시중 유동자금을 자극시켰다. 후보지역의 부동산 매수 문의가 쏟아지면서 주택공급을 통한 가격안정이라는 취지와 다르게 저소득 저가주택시장의 시세상승으로 이어지는 문제점을 야기시켰다.
공공재개발이 진행되면 다양한 혜택을 보장 받을 수 있다. 도시규제완화, 사업성 보장, 사업비 지원뿐만 아니라 신속한 인허가라는 상당한 인센티브가 제공된다. 이러한 사업혜택은 주택공급에 긍정적 효과를 기대해보기엔 충분하다.
허나 좋은 정책이라 할지라도 지나친 청사진 제시는 시장에 악영향을 끼칠 수 있다. 공공재개발 사업지 선정이라는 기대감으로 사업 초기 단계 부동산매입 선점과 아파트가격상승으로 내집마련의 벽이 높아진 자금이 이곳으로 흘러왔다. 저렴한 가격으로 향후 아파트를 받을 수 있다는 인식이 공공재개발 부동산상품의 시세자극으로 이어지고 있다.
선정되지 못한다고 하더라도 향후 추가 선정가능성에 대한 기대감도 여전해 저렴한 투자금액으로 이른바 ‘알박기’와 같은 형태의 매수도 일어나고 있다.
이렇게 쫓기듯 발표된 주택공급은 도시의 지속가능성, 빈곤 그리고 재정착에 대한 검토와 논의가 세밀하게 이뤄지지 않은 채 진행되는 느낌을 지울 수 없다.
인식개선에 필요성이 느끼고 있는 환경적, 사회적, 경제적 개선문제에 대해서도 적극적 논의를 해야한다. 공공재개발이 사업속도에 탄력이 붙어 많은 이들이 이러한 문제점을 인지하지 못한 채 되돌릴 수 없는 개발이 될 수 있기에 문제 제기를 할 필요가 있다. 공공재개발은 과거 뉴타운사업에서 발생한 문제점들의 세밀한 보완이 필요한 사업이어야 하며 지속가능한 도시 모습의 개발인지에 대해서도 더 논의해야 한다.
이제 단순 공동주택만 공급하는 주택공급정책은 더 이상 받아들이기 힘들다.새로운 정비사업의 대안이라면 기존 방식에서 과감한 탈피해서 새로움을 제시해야 한다. 공공재개발을 통한 주거환경 개선이 투자심리를 자극하거나 설익은 발표가 시작하기도 전에 주택가격을 앙등시키고 인근지역의 임대가격 상승으로 이어져서는 안된다.
향후 공공재개발은 단순 주거권보장을 넘어 삶의 질 향상과 소득수준 향상으로 이어져야 성과를 인정받을 것이다. 주택시장상황 변화에 맞춰 지나친 욕심으로 현실에 대응하지 못하는 주택공급이 일어날 수 있다. 절차간소화가 사업의 속도를 높일 수는 있겠지만 수요변화에 대한 예측을 통해 주택공급 유형의 다양성을 확보해야 가면서 신중히 한걸음씩 나가야 한다.
지속가능성 제고를 위한 기성시가지 공동주택 개발사업 평가모델 개발 연구에 따르면 기성시가지 공동주택단지는 생활권 내 공원녹지의 부족과 지역 커뮤니티 붕괴, 저소득층 주거지 소멸, 옛 도시공간조직의 훼손 그리고 도시경관의 부조화를 지적한다. 공공재개발을 통한 주거환경 개선이 이런 문제점들을 해결하기 위해선 더 많은 지속가능성의 목표와 평가기준을 명확히 인지 해야 한다. 무분별한 개발은 환경문제 뿐 아니라 소득양극화 계층 단절과 갈등 그리고 경제적 부작용을 야기시킨다. 지역주민수, 근린규모, 소득분위 등을 전체적으로 고려하면서 개발로 이어져야 젠트리피케이션이라는 심각한 사회적 문제점들을 해소할 수 있다.
또한 사회통합적이지 못한 성급한 공급정책이 향후 과도한 사회적 비용으로 이어져선 안된다. 공공재개발에 더 깊은 고민이 수반된다면 분명 약이 될 것이다.