장재현
올해 서울에서는 오피스 시장으로 수요가 집중될 전망이다. 강력한 규제로 주택시장의 투자수요가 점차 줄고 있는 데다 저금리 기조로 수익형에 대한 관심이 높아지고 있어서다. 실제로 최근 서울 오피스 거래 건수는 증가 추세다.
국토교통부 자료에 따르면 2016년 2344건, 2017년 2788건, 2018년 2708건, 2019년 2728건 등으로 17년 이후 거래량이 줄었다. 하지만, 2020년 10월까지 2443건이 거래돼, 전년 동기간 3배 이상 증가했다.
서울 오피스 공실률은 2020년 3분기 기준 8.9% 수준으로 전분기 대비해 0.2% 하락했다. 권역별로는 서울 도심권(CBD)은 10.4%, 강남권(GBD)은 7.8%, 여의도권(YBD)은 9.5% 수준이었다. 도심을 제외하고는 권역별 공실률이 줄었다.
임대료 수준은 2020년 3분기 기준 서울 1㎡당 임대료가 74만원으로 전년 동기 대비 0.45% 상승했다. CBD와 GBD는 각각 1㎡당 93만원, 77만원으로 0.36%, 3.56% 상승했다. 다만 YBD는 전년 동기 대비해 –2.67% 하락한 60만원을 기록했다.
인기는 늘어나고 있으나 오피스 공급량은 감소세다. 교보리얼코 분기별 오피스 분석 자료를 보면 서울 주요 지역 업무용 오피스 공급량은 2018년 60만6055㎡, 2019년 41만2763㎡, 2020년 상반기 9만7340㎡가 공급됐다.
이는 2019년 동기 대비 64%(27만2487→9만7340㎡), 2018년 동기 대비 70%(32만2013→9만7,340㎡) 하락한 수치다.
희소성이 높아지면서 가격도 덩달아 상승한 것으로 풀이된다. 그럼에도 오피스 시장으로 수요가 몰리고 있는 이유는 소액 투자가 가능하기 때문이다. 매입 면적을 자유롭게 조절할 수 있는 오피스의 경우 1~3억 원대로도 매입 가능한 곳들이 많다.
여기에 지식산업센터 같은 경우 취득세, 재산세 감면 혜택과 함께 대출규제가 적용되지 않아, 총 매입금액의 70~80% 수준까지 대출이 가능한 점도 투자자가 몰리는 이유 중 하나다. 또한, 기숙사용 오피스텔로 전환이 가능하다.
개발 호재도 많다. 강남권에 집중돼 있던 광역교통망을 서울과 수도권 주요 신도시까지 확대하면서 저렴한 오피스를 찾아 업체들이 외곽으로 떠나고 있기 때문이다.
하남시와 남양주시 지식산업센터들의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가가 1500만~2000만원 수준이었지만, 현재 분양가의 10%가량 웃돈이 붙어 있다.
서울은 상승세가 더 가파르다. 성동이나 강서 마곡, 송파 문정 등 저렴한 지식산업센터들이나 오피스 등이 생겨나면서 업체들의 유입도 늘고 있기 때문. 서울숲 인근 성동구 오피스나 지식산업센터들의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가가 1700만~3000만원 선에서 현재 3.3㎡당 2800만~4500만원선까지 올랐다.
그렇다고 무턱대고 투자하는 건 위험하다. 우선 가격을 비교해야 한다. 오피스 가격이 지속해서 오르고 있는 만큼 서울 주요 업무지구와 비교해 큰 차이가 없다면, 입지로 오피스를 선택해야 한다. 대출도 개인이나 물건에 따라 각각 다르게 적용되기 때문에 미리 알아보는 것이 주효하다.
다음으로는 유동인구나 수요 분석을 직접 조사해 보는 것도 중요하다. 최근 신도시에 오피스 공급량이 늘면서 공실률이 증가하고 있다. 오피스가 모여 있는 곳들은 대부분 유사업종이 전략적으로 협업 관계에 있는 만큼, 업종들의 관계성이 확대 발전할 수 있는지 확인해야 한다.