[칼럼] 부동산 가격 폭등, 규제 폭탄과 징벌적 과세론 한계

[매일일보] 정부가 잇따른 거품론과 연이은 ‘집값 고점(高點)’ 경고 메시지를 보내고 있고, 한국은행은 연내 금리 인상 가능성을 시사하고 있으며, 코로나19 재확산으로 자산 가치 하락 우려가 커지는 상황이지만, 부동산 시장은 이에 아랑곳하지 않고 정반대의 고공행진 흐름을 보이며, 서울을 포함한 수도권 아파트의 주간 매매가격과 전세가격 상승률이 가파르게 치솟아 올랐다. 

한국부동산원이 2021년 7월 22일 발표한 “2021년 7월 3주 주간 아파트 가격 동향”에 따르면 7월 셋째 주(7월 19일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.27%, 전세 가격은 0.20% 상승했다. 특히, 수도권의 아파트 매매가격은 0.36% 올라 해당 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 9년 2개월 만에 최고치를 기록했고 전세가격도 0.25% 상승했다. 서울의 아파트 매매가격도 0.19% 상승률로 2020년 12월 셋째 주(0.20%) 이후 1년 7개월여 만에 가장 큰 폭으로 올랐고 전세가격도 0.25%나 올랐다.

더구나 현 정부 출범 이후 전국 아파트 평균 전세가격 상승분의 약 80%가 새 「임대차법」 시행 이후 1년 사이에 발생한 것으로 나타났다. 매매가는 물론 전세가마저 폭등하면서 임차인 보호 취지로 도입된  「임대차법」이 오히려 세입자를 고통스럽게 하고 있다는 비판이 커지고 있다. KB국민은행 리브부동산이 2021년 7월 27일 발표한 월간 주택가격동향에 따르면 전국 아파트 평균 전세가격은 3억1,834만 원이다. 임대차법이 시행된 2020년 7월의 2억5,554만 원보다 6,280만 원(24.57%)이나 오른 것이다. 이러한 통계는 현 정부가 출범한 지난 2017년 5월의 2억3,856만 원보다 무려 7,978만 원(33.44%) 상승했는데 상승 폭의 78.71%에 해당하는 6,280만 원이  「임대차법」이 시행된 지난해 7월부터 1년 사이에 오른 금액이기 때문이다. 

물론, 정부의 인식하고 있는 대로 전월세상한제와 계약갱신청구권을 주요 내용으로 지난해 7월 31일 시행된 「임대차법」은 세입자 주거 안정에 어느 정도 긍정적인 효과를 가져오기도 했다. 임대차 갱신율이 77.7%로 상승하고, 평균 거주기간이 약 5년으로 증가한 만큼 계약갱신청구권을 행사한 임차인은 「임대차법」 시행 전보다 안정적으로 전세 계약을 이어갈 수 있게 된 것도 사실이다. 그러나 오히려 「임대차법」 시행 영향으로 전세 물건이 감소하며 전셋값 폭등을 가져왔고, 전세시장의 이중가격 현상도 고착화하는 혼란 그 자체이며, 전세를 월세나 반전세로 돌리는 ‘전세의 월세화’ 현상이 심화하는 혼돈 그 이상도 그 이하도 아니다.

그동안 공급보다는 규제 일변도의 정부의 부동산 정책 기조는 투기 근절을 위한 단호한 의지와 부동산 불로소득 환수를 위한 결연한 견지로 높이 평가하고 바람직하다고 본다. 2018년 부동산 불로소득이 세후 118조 원이나 되고 이는 지난해 서울시 전체 예산 35조 원보다 3배 이상 된다. 누구는 최저임금이라도 벌겠다고 밤낮으로 땀을 흘리는데, 누구는 부동산으로 쉽게 돈을 버는 현실은 개탄스럽지 않을 수 없다. 따라서 투기 차단과 다주택 소유자의 시세차익 환수를 목표로 추진해온 정부와 여당의 깊은 고민은 이해하고 불가피하다고 생각한다.

하지만, “투기 차단 대원칙에 어떤 타협이나 정치적 고려도 있을 수 없다”라며 규제 폭탄으로 쥐어짜고 징벌적 과세로 옥죄어 왔지만, 서민에게 돌아온 결과는 고통의 확산과 길어진 한숨뿐이다. 집을 가진 사람들은 ‘세금 폭탄’에 울부짖는 곡소리는 하늘을 찌르고, 집 없는 사람들은 치솟는 부동산 가격에 한숨으로 땅이 꺼지며, 감당하기 어려운 전세가격 폭등에 비명소리만 커지고 있는 아픈 현실을 결코 외면할 수만은 없다. 그야말로 살려니 보유세, 사려니 취득세, 팔려니 양도세, 주려니 증여세, 죽으려니 상속세가 걱정되어 살지도, 사지도, 팔지도, 주지도, 죽지도 못하는 퇴로가 꽉 막힌 벽에 갇혀 거래 절벽만 키울 뿐이다.

경제정의실천시민연합(경실련)이 올해 1월 14일 발표한 ‘서울 아파트 6만 3천 세대 시세 변동 분석 결과’를 보면, 지난 18년간 노동자 임금은 1천 6백만 원 상승한 데 반해, 서울의 아파트값은 3억 1천만 원에서 11억 9천만 원으로 무려 8억 8천만 원인 3.8배 상승하여 노동자 임금의 55배나 올라 서울에서 아파트를 사는데 노동자가 임금을 한 푼도 안 쓰면 36년이 소요되고 노동자가 임금을 30% 저축하면 118년을 모아야만 한다는 충격적 발표는 이를 방증하기에 충분하다. 

급기야 정부는 홍남기 경제부총리를 비롯해 국토부 장관, 금융위원장, 경찰청장 등이 나서서 지난 7월 28일 정부서울청사에서 부동산 시장 안정을 위한 대국민 담화를 발표했다. 홍남기 부총리는 이날 브리핑을 통해 부동산 시장 상황, 부동산정책 진행현황 그리고 향후 부동산정책의 향방 및 정부의 의지 등을 국민들에게 소상하게 밝히고 국민들의 이해와 협조를 구했다.

홍남기 부총리는 부동산 시장 불안에 대한 사과와 함께 시장 상황 등 전반적인 내용에 대한 입장을 표명하고, “정부도 충분한 공급이 '시장안정의 첩경'이라는 점을 깊이 인식, 양질의 주택이 신속히 공급될 수 있도록 하는 데 총력을 기울여왔고 앞으로도 더 매진해나갈 것”이라며, 다만 “주택 공급을 과거 10년 평균 주택 입주 물량이 전국 46만9천 호, 서울 7만4천 호였던 데 비해 올해 입주 물량은 각각 46만 호, 8만3천 호로 평년 수준을 유지하고 있는 만큼 결코 지적과 우려만큼 공급부족이 있는 것은 아니며, 2023년 이후에는 매년 50만 호 이상씩, 수도권 30만 호 이상씩 공급된다는 점도 감안할 필요가 있다”고 밝혔다. 그러면서 “정부는 부동산 시장 안정을 정책의 최우선과제로 삼고 하반기에 주택공급의 확대 그리고 대출 등 수요관리와 투기 근절에 모든 정책역량을 쏟아붓겠다”고 강조했다.

노형욱 국토교통부 장관은 사전 청약을 민영주택과 도심 공급까지 대폭 확대할 것이라 밝히고, “주택 공급 확대가 시장 안정의 초석이라는 비상한 각오로 주택 공급 원칙을 반드시 지켜나갈 것”이라고 약속하며, “수도권 180만 호, 전국 205만 호 공급 계획을 한 치의 흔들림 없이 속도감 있게 이행해나갈 것 공급 정책의 성과가 최대한 빨리 내집 마련의 기회로 이어지도록 청약 시점을 조기화 한다”고 했다. 

은성수 금융위원장도 하반기 가계부채 관리 계획에 대해 밝히고, “차주 단위 총부채원리금상환비율, 즉 DSR이 현장에서 차질 없이 안착되도록 면밀히 점검해나갈 것이며, 담보만 있으면 돈을 빌려주는 금융 관행은 이제 더 지속될 수 없다”면서 “차주 단위 DSR의 확대 시행을 계기로 갚을 수 있는 만큼만 빌려주는 대출 관행이 뿌리내리도록 하겠다”고 밝혔다. 

김창룡 경찰청장도 “하반기부터는 부동산투기사범 특별단속의 일환으로 부동산 투기 비리뿐 아니라 부정 청약과 기획부동산 투기 등 4대 시장 교란 행위에 대한 단속을 강화하며 우선적으로 주택공급 특수를 노린 청약 브로커들의 청약통장 매매, 위장전입, 청약자격 조작 등 '아파트 부정청약'을 집중 단속한다”고 했다.

이에 대해 정부가 최근 부동산 시장 불안에 대해 사과하고 하반기 시장안정에 총력을 기울이겠다는 입장을 밝히긴 했지만, 구체적인 부동산 추가 대책이라고 할 만한 내용은 없고, 정부의 의지 표명과 국민들의 이해와 협조만 당부했다는 싸늘한 평가가 지배적이다. 주택 매수를 자제해 달라는 읍소(泣訴)와 추격 매수를 멈추라는 경고 그리고 투기 단속을 강화하겠다는 엄포만으로 부동산 시장이 안정될 것이라는 안이한 인식에 빠져 있지는 않은 것인지 의심스럽다. 더욱 안타까운 것은 ‘집값 고점(高點)’에 대한 시장의 반응이 불신을 넘어 이제는 무관심에 이르고 있다. 더 떨어질 곳조차 없어 보이는 정책 불신을 어떻게 만회하고 언제나 신뢰를 회복할 수 있을지 걱정이 된다.

그러한 가운데서도 장기 저금리에 따라 급증한 시중 유동성이 부동산 거품을 형성했다거나 부동산 거품의 근거로 과거 대비 아파트 실질가격 수준, 주택구입 부담지수 등 가격 적정성 지표들이 최고 수준에 근접했거나 이미 넘어섰다는 점과 부동산 전문가 94.6%가 현 주택가격이 고평가됐다고 평가한 한국개발연구원(KDI) 설문조사 그리고 국제결제은행(BIS)의 한국 주택가격 조정 경고 등은 옳은 분석이다. 주택가격이 고(高)평가됐을 가능성이 큰 만큼 수요자들의 합리적인 판단과 2~3년 뒤 집값이 내려갈 수도 있으니 신중하게 기다리며 투자해 달라는 국민을 향한 간곡한 부탁이다. 따라서 대국민 담화 내용에 담긴 고민만큼, 녹아든 의지만큼 부동산 시장의 조속한 안정과 전셋값 폭등에 흘린 눈물이 그치길 바라는 마음 간절하다. 

이 시대의 화두(話頭)는 ‘공정한 성장’이다. 부동산 시장은 너무 급락하게 되면 국가 경제는 물론 서민경제에도 심각한 타격을 주고, 너무 급등하게 되면 양극화의 심화는 물론 위화감을 조성하고 근로의욕을 상실하는 등의 또 다른 문제를 불러오게 된다. 결국, 성장의 열매가 얼마나 잘 분배되느냐의 문제가 바로 공정으로 가는 지름길이다. 성장과 복지가 같이 함께하는 동반과 동행 그리고 동역과 동참이 선순환하는 시대를 열어가야 한다. 부동산 시장이 시장조절 기능에 기초한 안정적 상승 기조를 이어갈 수 있도록 억지 반(反) 시장주의 논리를 내려놓아야 한다. 그러기 위해서는 주택 수요자를 투기 세력으로 간주하고 ‘시장과 맞서는 부동산 전쟁’이 아니라 ‘시장 친화적 부동산정책’을 서둘러 추진해야 한다.

결국, 부동산 시장을 바로잡는 첩경(捷徑)은 공급 확대에 있다. 문제는 부동산 공급은 마치 빵을 굽듯 하루아침에 이뤄지는 것이 아니다. 국민의 기대와 서민의 바람은 서둘러 부동산 시장을 안정시키는 것이다. 최선은 아니더라도 차선책으로 다주택 소유자들의 매물이 시장에 나올 수 있도록 유도하는 방법을 심각하게 고민해 봐야 한다. 그리고 가장 단순하고 손쉽고 신속하게 다주택 소유자 매물을 늘리는 방안은 바로 보유세를 높이고 거래세를 낮춰주는 것뿐이다. 

다주택 소유자들의 매매수익을 부정하면서 시장에 매물이 쏟아지게 하는 비책이나 묘안은 애당초 존재하지 않는다. 이는 결코 선거용 선심이나 백기를 든 정책의 후퇴가 아니라 주택시장을 정상화하는 빠르고 손쉽고 바른 방법이다. 결론은 장기적으로는 공급 중심의 투기 차단과 다주택 소유자의 시세차익 환수를 추진하되 단기적으로는 주택을 짓는 실질적 공급과 다주택 소유자들의 매물이 시장에 나오도록 유도하는 ‘투 트랙 전략’을 써야만 한다.

박근종 칼럼니스트(성북구도시관리공단 이사장)