[기고] 리모델링사업은 도심 속 주택공급의 대안이 될 수 있다

2022-08-03 송승현 도시와경제 대표

송승현

누구나 쾌적한 집에서 살고 싶다. 하지만 규제로 인해 내 땅에서 돈을 들여서 집을 짓는 것도 쉽지 않다. 그 중 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 재건축이 대표적이다. 재건축사업은 부동산시장에 미치는 파급력이 크다. 그래서 정부도 부동산 시장안정을 위해 재건축사업에 대해 고민이 많다. 부동산은 살아 숨 쉰다. 숨통이 막혔을 땐 숨통을 틀 수 있는 방법을 부동산은 찾는다. 예를 들어 80년대 이전의 아파트들과 달리 90년대 이후에 건설된 아파트들은 용적률이 높아 재건축방식의 개발이 쉽지 않다. 이에 해당 아파트들은 최근 리모델링 사업을 추진하고 있다. 주요 리모델링 단지는 시장 환경에 맞춰 가치를 재평가 받으면서 재건축 단지 정도의 시세 상승률이 나타나기도 한다. 리모델링단지는 전체 세대수가 증가하고 동·호수도 변경이 가능한 재건축과 같은 수익성을 기대하기 어렵다. 여기에 지금까지 리모델링사업에 대해 기술력, 안정성에 대한 지적이 상당히 많았다. 안정성에 대해서 확실성이 없다면 개발로 인한 인명피해에 대해서 자유로울 수 없다. 그렇다고 손을 놓고 있을 수는 없다. 안정성 확보와 수직증축을 통해 분양 수익과 사업성 증대를 위해 기존보다 개선된 새로운 공법을 리모델링 업계에서 제시하고 있다. 조합들과 수요자들이 리모델링사업에 적극적으로 관심을 갖기 위해선 아파트시장의 평면구조를 읽어야 한다. 현재 내력벽 철거에 대한 규제 완화의 논의 부족으로 수요자들이 선호하는 평면구조를 구성하기 어려운 것이 현실이다. 리모델링사업을 통해서 신규 아파트와 비슷한 정도의 상품성을 갖기 어렵다는 것이다. 내 집 장만을 희망하는 수요자들 입장에서도 최근 트렌드에 맞는 아파트를 가질 수 없다는 것도 아쉬운 점이다. 그럼에도 불구하고 리모델링 사업은 초과이익 환수제가 있는 재건축사업 대비 규제가 덜하기에 여전히 시장에서는 매력적이다. 조합 설립 이후에도 아파트를 사고 팔 수 있어 거래동결현상이 나타나는 현재의 주택시장의 거래에 활력을 넣어준다. 인허가 부분도 단순하다. 사업 추진부터 입주까지 약 6~7년 정도면 가능하기 때문에 속도감 있는 공급이 나타날 수 있다. 이러한 장점들은 건설사들의 리모델링 전담팀을 구성하게 만들었다. 공공주도방식의 사업은 현재 순조롭게 진행되지 못하고 있기에 도심안의 공급에 대해서 고민을 해야 한다. 공급의 대안으로 제시되는 다세대주택 매입이나, 호텔과 상가 개조 방식의 공급책은 양질의 공급책이 아니다. 주거 환경이 개선되지 못한 채 주택가격 상승이 되고 있어 유주택자, 무주택자 할 것 없이 불만이 커지고 있다. 지난 5월 전국 공동주택 리모델링 사업 추진 단지 수를 보면 72개 단지 5만 3890세대로 나타나고 있다. 현재까지도 꾸준하게 상승하는 추세이다. 주택가격은 대외경제, 개발호재와 정책 등 자극시킬 요소가 많다. 리모델링사업의 규제완화도 분명 부동산 시장을 자극할 만한 우려는 된다. 하지만 그렇다고 하더라도 주택가격 상승에 대한 걱정으로 대안제시를 못한다는 것이 더욱 무책임하다. 정부는 다양한 공급을 시장에 내놓으면서 수요자들이 내 집 장만을 할 수 있도록 해야 한다. 공급 부족으로 인한 매물 부족이 현재 주택시장의 가격을 호가 중심으로 변화시켰다. 그렇기 때문에 좋은 입지에 양질의 주택을 많은 이들은 희망한다. 3기 신도시의 많은 관심을 갖는 이유도 서울과의 인접성이다. 현재 리모델링을 추진하고 있는 주요단지들은 서울과의 접근성이 우수한 입지이거나 서울에 위치해 있다. 이곳은 교육환경, 기반시설 등이 잘 갖춰진 곳이기에 이 지역을 중심으로 주택을 충분히 공급할 필요가 있다. 도시의 무분별한 확장을 막아야 하며 도시를 좀 더 촘촘하게 구성해야 한다. 이제 더 이상 리모델링사업을 단순히 집값 상승을 일으키는 원인으로 보기보다는 도심 속 주택공급의 훌륭한 대안이라는 관점으로 바라볼 필요가 있다.