[엄정숙 판례 칼럼] 3층 건물의 2층만 철거청구 가능하다?

2022-09-14 최재원 기자

엄정숙

[엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사] 최근 건물의 일부분 철거를 구하는 대법원 판결이 나왔다. 건물의 대지 소유자가 대지사용권이 없는 건물일부 소유자에 대해 철거청구를 한 사건이다. 대법원은 건물의 일부분만을 철거하는 것이 사실 상 불가능하다는 사정이, 철거청구를 기각할 사유가 되지 않는다는 원심을 확정했다. 대지 소유주가 대지사용권이 없는 해당층 건물 주인에 대해 ‘소유한 건물을 철거하라’는 판결문을 받았다는 것은 권리가 확실하다는 의미를 가진다. 대지소유에 대한 명확한 권리를 행사할 수 있는 것이다. 현실적으로 철거는 불가능하지만 대신 대지사용료를 받는 등의 권리행사를 할 수 있다는 설명이다. 이번 대법원 판례는 여러 층 건물의 일부분 소유권만 가진 채 대지 지분은 없는 사람을 상대로 철거를 구한 소송이다. 경매로 대지를 낙찰 받은 A는 건물 중 일부분 소유권은 가지고 있지만 대지지분권이 없는 B를 상대로 건물철거소송을 냈다. B는 전체건물 중 일부분만을 떼어내는 것은 물리적으로 불가능하다며 맞섰다. 대법원은 “대지 소유자는 대지사용권 없이 전유부분(건물일부)을 소유하면서 대지를 무단 점유하는 구분소유자(건물일부 소유자)에 대하여 그 전유부분의 철거를 구할 수 있다”며 A의 손을 들어줬다. 이어 “집합건물은 건물 내부를 (구조상‧이용상 독립성을 갖춘) 여러 개의 부분으로 구분해 독립된 소유권의 객체로 하는 것일 뿐 1동의 건물 자체는 일체로서 건축되어 전체 건물이 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 것이므로, 1동의 집합건물 중 일부 전유부분만을 떼어내거나 철거하는 것은 사실상 불가능하다”며 현실적으로 철거가 불가능함도 인지했다. 다만 대법원은 철거가 불가능한 것과 철거청구권은 엄연히 다른 것임을 명확히 했다. 현실적으로 철거가 불가능하다는 것은 집행의 장애요소에 불과할 뿐 철거청구가 기각될 이유는 없다는 것이다. 만약 대지소유권이 없는 건물 일부 소유자가 있는 대지소유자들은 어떻게 대처해야 현명할까. 우선 내용증명서 등을 통해 대지소유권 없이 소유하고 있는 건물은 철거될 수 있음을 통보해야 한다. 이 판례를 근거로 철거 청구권이 인정됨을 강력히 주장하고 목적에 따라 협상을 진행하면 된다. 협상에 응하지 않을 시 철거소송을 진행하면 된다. 단층건물이든 복층건물의 일부분이든 상관없다. 실제 철거 가능여부와 상관없이 철거청구소송은 승소한다. 이 후 소송결과를 가지고 목적에 따라 사용하면 된다.