엄정숙
[엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사] “건물주가 월세 20%의 인상을 요구하며 ‘응하지 않으면 명도소송을 한다’고 했습니다. 다투기 싫어서 20% 증액에 동의했지만 상가건물임대차보호법에 따라 5%만 올릴 수 있는 것으로 알고 있습니다. 경기도 어려운 상황에서 이미 20% 인상금액을 지급하고 있는 상황인데, 혹시 초과 인상 금액을 되돌려받을 수 있는 방법이 있을까요?”
상가건물임대차보호법 시행령 제4조는 증액한도에 관한 규정이다. 이 조항은 ‘차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못 한다’고 규정하고 있다. 보증금이나 월세는 5% 이상 올릴 수 없다는 뜻이다.
이에 따라 상가건물임대차보호법 상 차임 증액 한도는 5%이며, 증액 한도 5% 이상 지급한 경우는 부당이득반환청구소송을 통해 되돌려받을 수 있다. 5%를 초과하여 지급하기로 한 차임약정은 증액비율 초과하는 범위 내에서 무효가 된다.
실제로 건물주가 차임 증액비율인 5%를 초과한 월세를 받았다가 세입자에게 다시 돌려 준 대법원 판례가 있다(대법원 2013다35115판결). 건물주 A씨는 증액한도를 초과하는 금액을 세입자 B씨에게 요구했다. 결국 세입자 B씨는 증액한도를 초과해 금액을 지급했지만, 이 것은 상가건물임대차보호법에 위배된다며 부당이득반환소송을 냈다.
이를 두고 지난 2014년 4월 대법원은 “상가건물임대차보호법에 증액비율을 초과하여 지급하기로 한 차임약정은 증액비율 초과하는 범위 내에서 무효이다”라며 “그 초과부분에 해당하는 금액의 반환을 명하는 것은 정당하다”고 판결했다.
즉, 기존 임대료가 100만원일 때 인상금액으로 120만원을 지급했었다면, 5%를 초과하는 매월 15만원씩의 금액을 세입자가 모두 다시 돌려받을 수 있다는 것이 대법원의 설명이다.
만약 건물주가 5% 이상으로 월세증액을 요구하는 경우 어떻게 해야 현명한 대처일까. 이럴 때는 증액비율 5%를 초과한 금액은 지급하지 않겠다고 주장하면 된다. 이미 지급한 경우에는 문자나 내용증명 등을 통해 증액비율을 초과한 금액만큼 부당이득반환소송을 제기하면 된다. 부당이득반환소송이란 5% 증액비율 이상 지급한 금액을 돌려달라는 소송을 말한다.
하지만 세입자 입장은 건물주를 상대로 소송부터 진행하기 부담스러울 수 있다. 또 소송은 시간과 비용이 많이 들기도 한다. 이에 관해서는 내용증명으로 건물주의 의사를 타진해 보는 것도 도움이 된다.