[전문가 기고] 6.21 부동산 대책, 진단과 처방의 오류

[매일일보] 윤석열정부가 출범 40여 일 만에 드디어 기다리던 6.21부동산대책을 발표하였다. 제목은 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’이다.

부동산시장에서 공급부족이라는 문제를 해결하기 위하여 다주택자 및 임대사업자에 대한 규제를 완화하는데 초점을 두고 있다. 후보시설 공약에서도 주택공급확대, 조세부담 완화 등을 통하여 부동산시장의 기능을 정상화하겠다고 하였다.

그런데 현 정부의 대책도 과거 정부의 전철을 답습하고 있다는 느낌이다. 전체적인 부동산시장에 대한 분석과 제시한 대책도 다음과 같은 문제점을 지니고 있다.

첫 번째, 부동산시장에 대한 인식에 문제가 있다. 매매시장과 전세시장은 큰 틀의 하향 안정 흐름이라고 분석하고 있다. 거래절벽으로 인한 통계의 왜곡을 간과하고 있다. 지금은 신고가와 신저가가 공존하는 불안정한 시장이다. 먼저 시장의 기능을 살려야만 국민들의 불편을 줄일 수 있다. 국민들은 지난 정부의 매도·보유·취득 등 3불 억제 정책에 따라 부동산을 거래할 수 없는 상황이다. 이러한 문제를 해결할 수 있는 시장정상화 대책이 절실한데 이에 대한 대책이 없다.

둘째, 병에 대한 진단과 처방이 다른 것이 문제이다. 임대차시장은 임대차 2법으로 인하여 시장 신규계약 가격 상승 및 신규-갱신계약 간 이중가격 형성, 전월세 거래 중 월세 비중 증가하고 있다고 진단하였다. 그런데 처방은 상생임대인, 월세 세액공제 확대 등 세금으로 부동산 문제를 해결하겠다는 방안을 제시하고 있다. 세금으로 임대차시장의 문제를 해결하기에는 한계가 있다. 현 임대차시장의 문제가 임대차보호법이라면 정부는 법 개정방안을 마련하고 야당을 설득하는 것이 책임있는 정부의 자세이다.

셋째, 땜질식 조세제도의 개편은 또 다른 난수표 조세제도를 양산한다. 부동산 조세제도의 단순화를 통한 전면적인 개편방안을 마련하여야 한다. 여소야대의 상황을 이해하지만 장기적 측면에서 징벌적 조세제도를 하루빨리 선진국형 조세제도로 개편하여야 한다. 과도한 거래세는 부동산 시장의 기능을 교란한다. 보유세는 높이고, 거래세(취득세+양도소득세)는 낮추는 방향으로 가야 한다. 기존 주택이 시장에 공급되려면 거래세를 낮추어 시장에 매물이 나오도록 유도해야 한다. 특히 우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 국내총생산(GDP) 대비 거래세의 비중이 가장 높다. 올바른 방향으로 제도를 수정하는 것을 표심 때문에 두려워해서는 안 된다.

넷째, 공급확대 공약에 대한 로드맵이 없다. 미국이나 일본의 경우에는 매년 주택 부족량분이 어느 정도인지 공표한다. 그리고 언제, 어디에, 어떻게 공급하겠다는 계획을 발표한다. 우리나라도 이러한 시스템을 만들어야 한다.

결론적으로 부동산 정책은 집권초기에 큰 틀을 설정하고 제도를 개편하여야 하는데 6.21부동산대책은 땜질식 처방과 표심을 의식한 대책으로 현 부동산시장의 불확실성을 해결하는데 한계가 있다.