보금자리주택 입성 전략은?

세곡으로 갈까요~ 우면으로 갈까요, 아니면 …

2009-09-08 스피드뱅크

정부는 최근 서울 세곡ㆍ우면, 고양 원흥, 하남시 미사지구 등 4곳의 보금자리주택 시범지구를 발표했다. 집 없는 일반서민들이 구입 가능한 주택을 공급하겠다는 목표 아래 도심에 근접해 있고 기존 대중교통시설을 이용할 수 있는 적합지로 4곳을 발표했다. 올 한 해 첫 공급될 시범지구의 경우, 서울 강남 세곡에서 6천900가구, 서초 우면지구 3천400가구, 경기 고양 원흥지구 8천600가구, 하남 미사지구 3만6천200가구 등 모두 5만5천가구 보금자리주택가 쏟아진다. 이 중 주택공사 등 공공부문이 내놓는 물량이 2만 가구이고 이중 1만5천가구에 대해 내달 15일 사전 예약을 받는다.

보금자리주택은 수도권에 지어진 2기 신도시와 크게 세 가지 측면에서 다르다.

2기 신도시와는 다른 보금자리 주택

첫째 동탄, 김포 등 2기 신도시가 도심에서 30~40km 이상 떨어져 있는 베드타운 도시이고 이런 태생적인 한계를 벗어나기에는 상당한 시간이 필요한 데 반해 보금자리주택은 기존 도심과 가까운, 직주 근접형 주택 수요가 많은 입지에 들어선다. 쉽게 말해 새로운 도시가 만들어지고 주거문화가 안정되기까지의 시간이 아예 필요 없거나 짧다는 얘기다. 둘째 보금자리주택이 지어지는 개발제한구역은 수도권의 무분별한 팽창을 막기 위해 부동산 개발이 제한된 곳이다. 따라서 땅값이 낮아 저렴한 가격에 주택 공급이 가능하다. 정부는 주변 분양 아파트에 비해 50~70% 선 낮은 가격에 아파트를 분양할 것이라고 호언장담하고 있다.

셋째 개발제한구역은 정부가 인위적으로 개발을 막은 곳이라 녹지 등이 많은 친환경적인 지역이다. 개발된다면 ‘그린 프리미엄’이 더해져 투자 수요가 몰릴 가능성이 높다는 뜻이다. 보금자리주택은 중소형 분양주택과 임대주택으로 나뉜다. 임대주택은 영구임대, 전세형, 지분형 등 다양한 유형으로 공급된다.
가장 많은 관심을 받는 곳은 강남 세곡지구다. 가까이 위치한 수서역(지하철 3호선)과 복정역(지하철 8호선)을 이용해 강남권 및 강북 도심으로의 출퇴근 여건이 좋다. 개발제한구역(자연녹지지역) 및 일부 주거지역을 개발해 짓는 지구로 주변이 녹지와 산으로 둘러싸여 주거 여건이 우수하다.

가까이 수서중, 세종고가 통학 거리에 있고, 대치동 학원가도 멀지 않아 교육 여건도 괜찮은 편이다. 지구에서 분당~수서 간 고속화도로(수서IC), 서울외곽순환도로(송파IC), 분당~내곡 간 고속화도(내곡IC) 이용이 편리하다. 지구 옆으로 서울~용인 간 고속도로(22.9㎞, 4~6차로, 2009년 완료 예정, 민자)도 올 7월 완공을 앞두고 있다. 강남구의 경우 3.3㎡당 매매가 평균이 3천275만원, 인접한 수서동 평균이 2천만원 선이다. 근거리 내 최근 분양아파트가 없다. 예상 분양가는 1천150만원 선. 분양을 받으면 시세 차익이 수억원에 달할 것으로 예상된다.

서울 서초구, 경기 과천시와 경계를 맞닿고 있는 우면지구는 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단지 남측으로 청계산이 펼쳐져 있고, 우측은 양재천과 접해 있어 쾌적성과 개방감, 조망권이 탁월할 것으로 예상된다.
이미 양재천변으로 산책로가 조성돼 있어 주민들이 휴식 및 여가도 즐길 수 있다. 과천~우면산 간 고속화도로를 이용해 남쪽으로는 과천?안양?수원 등 수도권 남부 지역으로, 북측으로는 우면산 터널을 통과해 고속터미널과 반포대교 북단의 도심 지역으로 이동이 쉽다.

경부고속도로 양재IC도 가깝다. 주변에 강남순환도시고속도로(연장 37.28㎞, 2013년 완공 예정)가 계획돼 있어 서울 서부로 이동하기 쉬워질 전망이다. 서초동 아파트 분양가가 대략 2천500만원 수준인데, 정부의 예상 분양가는 1천150만원 내외다.강남권 보금자리 주택은 많은 시세차익이 예상되는 만큼 치열한 경쟁이 예상된다. 당첨 확률을 높이려면 자신이 특별공급에 해당되는 지의 여부를 먼저 따져보는 게 좋다. 일반분양될 보금자리 주택 중 17만가구가 신혼부부나, 생애최초주택 구입자, 다자녀가구, 장애인가구 등에게 공급된다. 따라서 자산이 특별공급대상에 해당되는 지 따져보는 게 중요하다.경기 고양시 덕양구 원흥동 일대에 위치한 원흥지구는 서울외곽순환고속도로 고양IC와 국지도 23호선(자유로)이 가깝다. 단지 근처에 서울~문산 간 고속국도 건설이 예정돼 있다. 시도 79호선(2011년 완공 예정), 신도시~신사동 간 도로(2011년 완공 예정) 등 도로망 추가 건립 예정으로 광역교통망 확충이 예상되지만 도심으로 차량을 통해 이동하기에는 만만치 않은 거리다. 근거리에 지하철 3호선 삼송?원당역, 경의선 강매역이 인접해 있는데, 올해 개통되는 강매역은 서울 수색역과 불과 한 정거장 거리다. 용산 등 서울 도심으로 20분 내외에 도달이 가능해진다.

하지만 강남 접근성이 떨어지기 때문에 주로 고양시와 파주시, 서울 서부권 거주자들이 노려볼 만하다.
2007~2008년 공급이 이어졌던 행신동 주변 중소형 분양가가 930만~1천300만원 수준으로 책정된 데다 은평 뉴타운도 1천만원 내외로 책정된 바 있다. 원흥지구에서 분양되는 보금자리 주택의 분양가는 850만원 이하로 책정될 것으로 알려졌다.

하남시 풍산동 일원에 들어서는 미사지구는 강남 접근성이 좋아 잠재력이 높은 지역으로 평가된다. 서울외곽순환고속도로(강일IC, 상일IC), 올림픽대로, 국도 43호선이 인접해 있고 남서 측으로 중부고속도로도 이용할 수 있다. 이 때문에 서울 및 수도권 각지로의 이동이 쉽다. 아울러 서울~춘천 간 고속국도가 올해 완공 예정이며, 서울~동두천고속국도, 사가정~암사동 간 도로(2013년 완공 예정) 등 광역교통망 확충도 잇따를 전망이다. 차량을 이용해 5분 정도면 지하철 5호선 상일동역으로 이동이 가능하다. 좌측으로 강일1ㆍ2지구, 남동측으로 하남 풍산지구와 인접해 대단위 주거단지를 형성하게 된다. 멀지 않은 곳에 위례신도시 조성도 예정돼 있다.

강남권 관심 치열

지구 규모도 커서 상대적으로 청약 기회도 많을 것으로 보인다. 북측으로 한강변이 접해 한강조망권을 확보하며, 선사유적지를 비롯해 미사리 조정경기장 등이 가까이 있어 휴식과 레저가 가능할 전망이다. 사업지에 인접한 풍산지구 시세는 3.3㎡당 1천465만원 선이다. 예상 분양가는 950만원 선으로 알려져 있다.