이번 대책에 재건축규제 및 용적률완화 등 집값 영향 줄 변수 많아
최근 GTX역세권‧갭투자지역 아파트값 큰 폭 하락…1~2년 전 회귀
2023-08-15 김간언 기자
윤석열
[매일일보 김간언 기자] 윤석열 정부의 부동산 대책 중 최대 핵심인 ‘250만호+α’ 주택공급 대책이 16일로 다가왔다. 이번 발표가 민간 주도의 공급 규제 완화에 중점을 두는 만큼 향후 집값 향방의 분수령이 될 것으로 보인다.
15일 업계에 따르면 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열릴 제2차 부동산 관계장관회의에서 재건축·재개발 활성화와 재건축초과이익환수제 개선, 1기 신도시 재정비, 민간 제안 도심복합사업 도입, 청년 원가주택·역세권 첫집 공급, 층간소음 완화 등이 발표될 것으로 보인다.
이번 대책의 핵심인 재건축·재개발 규제가 개선되면 재건축 사업을 추진 중인 조합이 속도를 더욱 높이고 새로이 사업을 추진하는 조합이 늘어날 것으로 전망된다. 특히 용적률과 안전진단 등에 대한 규제가 완화되면 재건축 사업성이 높아질 것으로 예상된다.
재초환의 경우 현재까지 부담 예정액이 통보된 단지가 전국적으로 약 70개에 이르는데 재초환이 조합원의 기대 범위로 개선될 경우 큰 변화가 있을 것으로 보인다. 재초환은 필요하지만 최근 일부 지역에서 발표된 부담 예정액이 좀 과하다는 의견이 있기도 하다.
정부는 민간 공급 확대를 통해 집값을 안정화시키겠다는 계획이지만 당장 보급이 이뤄지는 것이 아니기에 호재성 이슈로 재건축 단지와 주변 집값이 상승 압력을 받을 가능성이 있다. 이에 정부의 공급 대책 발표 후 호재 영향을 직접적으로 받을 지역에 대한 관심이 높아지고 있다.
업계 전문가는 “대출규제와 고금리로 매수심리가 심하게 꺾이면서 전반적인 집값 하향세 흐름은 지속될 것으로 보인다”며 “용산 개발 발표 때처럼 정부 정책에 수혜를 받는 지역의 주택 가격이 일정 부분 상승할 수도 있다”고 말했다.
최근 GTX 역세권과 갭투자 지역의 아파트값이 큰 폭 하락하고 있는데 정부의 공급 정책이 이 같은 가격 급락 지역에도 어떤 영향을 줄지가 주목된다. 재건축과 직접적 관계는 떨어지지만 시장 변화에 따라 투자자들의 전략이 달라질 수도 있기 때문이다.
GTX-A노선 동탄역 인근의 화성시 청계동 시범한화꿈에그린스레스티지 전용 84㎡(5층)은 지난 6일 10억원에 거래됐으며 전년 8월(5층) 신고가인 14억5000만원보다 4억5000만원 하락했다. 이는 2020년 8월 이후 가장 낮은 가격이다.
대표적 갭투자 지역인 노도강(노원·도봉·강북구)의 아파트값이 서울에서 가장 큰 하락을 보이고 있다. 한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 지난주 노원·도봉·강북구 매매가격 변동률(8일 기준)은 각각 전주대비 0.20%, 0.18%, 0.15% 하락했다.
서울 노원구 월계동 한진한화그랑빌 전용 84㎡(14층)은 7월 12일 8억5500만원에 거래돼 전년 6월(16층) 신고가인 10억5000만원보다 1억9500만원 낮아졌다. 이는 2020년 10월 이후 최저가다.
집값 하락 속에 금리가 반복적으로 오르자 갭투자 지역의 아파트가 과도하게 상승했다가 급락을 면치 못하는 상황이다. 전문가들은 당분간 이러한 하락세가 지속될 것으로 보고 있지만 갭투자 지역에서 재건축 사업이나 민간 주도 도심복합사업이 진행될 수도 있기에 변수가 존재한다.