PF대출 80조 물린 2금융 곳곳 지뢰밭… 한은도 '연쇄부실' 경고
'PF' 확 키운 여전사·보험사·저축은행 등 부실리스크 '부메랑'
'저축은행 사태' 떠올리는 금융당국...뇌관 터질까 '좌불안석'
2022-10-20 이광표 기자
[매일일보 이광표 기자] 부동산 가격 하락세에 최근 몇년간 부동산 경기 호황을 타고 급속도로 불어난 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출’의 연쇄 부실이 우려된다.
2011~2013년 저축은행 부실 사태 이후 약 8년간 부동산PF 대출은 은행권에서 23% 늘어난 반면, 비은행권에서 무려 431% 급증했다. 비은행권은 과거 부실 사태에도 부동산 경기 호황에 힘입어 대출을 늘렸는데 이제는 '뇌관'이 되어 돌아오고 있는 셈이다.
앞서 한국은행은 지난달 '금융안정상황 보고서'를 통해 "최근 주택가격 하방압력이 커지면서 사업추진 불확실성 증대, 미분양 물량 증가 등으로 인한 PF대출의 부실위험이 늘어날 가능성이 있다"며 "PF유동화증권에 대한 증권사의 채무보증 확대로 PF대출 부실시 일부증권사가 영향을 받을 가능성이 있다"고 경고하기도 했다.
부동산PF 대출은 관련 채권을 기반으로 다시 유동화 증권도 발행해 투자금을 끌어모으는데, 이 규모도 8년간 90.4% 증가했다. 부동산PF 대출이 꼬리에 꼬리를 물고 도미노식 부실을 불러올까봐 금융당국도 긴장하고 있다.
특히 카드·캐피탈·저축은행·보험사 등 2금융권의 부동산PF 잔액(채무보증 포함)이 80조원 대에 육박하면서 부실 우려가 커지고 있다.
20일 금감원에 따르면 올해 6월 말 기준 여전사(카드·캐피탈)와 저축은행, 보험사(보험사의 경우 올해 3월 말 기준) 등 2금융권의 부동산PF 규모는 79조9000억원에 달했다. 3년 6개월 전(38조원) 대비 약 2.1배 증가한 수치로, 업계에선 현재 이미 80조원을 넘어섰을 것으로 추산한다. 특히 여전사의 부실이 현실화 직전이다.
국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘연도별 부동산PF 대출 현황‘에 따르면 여전사의 올해 6월 기준 부동산PF는 26조8833억이다. 여전사의 부동산 PF는 매년 상승 추세다. 2018년 8조4494억원에서 2019년 10조9327억원, 2020년 14조1577억원, 2021년 19조7277억원으로, 올 상반기까지 4년 6개월만에 무려 3배 이상 늘었다. 부실전이에 따른 위험이 그만큼 노출되고 있다는 의미다.
부동산PF 대출이 크게 늘면서 연체 잔액과 연체율도 동반 상승세다. 여전사의 올 상반기까지 연체잔액은 2289억원, 평균 연체율은 0.9%다. 지난 2019년만 하더라도 연체금액은 150억원, 연체율은 0.1%에 불과했지만 2년 6개월만에 9배까지 치솟으며 재무 건전성에도 경고등이 들어왔다.
보험사와 저축은행도 상황이 좋지 않은 것은 마찬가지다. 보험사의 부동산PF 대출 현황을 보면 올해 3월 기준 42조257억원으로, 지난 2016년 16조4972억원 대비 2.5배 늘어났다. 저축은행의 최근 부동산 PF 규모는 10조원을 넘어섰다. 2016년 3조4000억원→2017년 4조2000억원→2018년 5조2000억원→2019년 6조3000억원→2020년 6조9000억원→2021년 9조5000억원→2022년 6월 10조8000억원 등 매년 조 단위 수준으로 늘어나고 있다. 이들 업권의 최근 연체잔액은 3300억원 수준이다.
아직 전 금융권 부동산PF 대출 연체율은 0.50%(지난 6월 기준)로, 2011년 저축은행 부실 사태 때(11.23%)보다는 낮은 편이다. 그러나 비은행권의 연체율이 올해 들어 상승세로 돌아섰고, 여전사(지난해 말 0.19%→지난 6월 0.84%)와 저축은행(1.21%→1.76%) 연체율은 평균보다 높은 편이라 상황이 빠르게 악화될 수 있다.
부동산PF 대출이 위험한 이유는 부실이 꼬리를 물 수 있다는 점이다. 무엇보다 금융사의 유동성과 직접 관련돼 있다. 개발 시행사에 대출해준 금융기관이 유동화전문회사(SPC)에 대출채권을 넘기면, SPC는 이 대출채권을 다시 위험을 분산시킨 자산유동화증권(ABS)으로 변환해 투자자를 끌어모은다.
첫 단계인 시행사 개발사업부터 문제가 생기면 연쇄적으로 위험해진다. 9월 말에 발생한 레고랜드 사태가 대표적이다. 지방공기업인 강원중도개발공사가 레고랜드 건설 자금 마련을 위해 부동산PF 대출을 기반으로 약 2000억원 규모의 유동화 증권을 발행했는데, 정작 시행사인 강원중도개발공사가 채무 불이행에 빠지면서 유동화 증권과 연관된 증권사는 물론 개인 투자자들까지 피해가 확산되고 있다.
상황이 이렇자 금융당국도 부동산 PF대출 부실 가능성에 대한 정밀한 점검을 요구하고 나섰다. 이복현 금감원장은 지난 14일 ‘금융상황 점검회의’를 개최하고 “부동산 PF 관련 금융회사 건전성 우려가 확대되지 않도록 선제적 리스크관리 노력을 지속해달라”고 주문했다.
이창용 한국은행 총재는 10월 국회 기획재정위원회 국감에서 “금리 상승시 부동산PF 관련 제2금융권 부실이 문제가 될 수 있다”라며 “(유동성 위기 가능성과 관련해) 금융감독원과 금융위원회와 이야기하고 있다”라고 말했다.